令和7年1月15日　提出 西尾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 514,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺津町二丁５番２外 ②地積 　(㎡) 15,484   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ入江に近い工業 地域 東9.5m市道、南側道 水道、ガス 福地 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道　　 交通 施設 福地駅西方 4.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域として熟成しており、大きな変動要因はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。入江に近く水害 等が懸念される地域であるが、工業地需要は堅調で地価は安定的である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西三河地域のほか、県内一円も含めた工業地域である。需要者は、需給圏内に拠点を置く大手、中堅企業 が中心である。物流企業を中心に利便性の高い工業地の需要は旺盛であるが、適地が少なく供給が不足しており、工業 地の地価は上昇基調で推移している。水害リスクが懸念される地域では市場競争力が低いものの、供給不足もあり地価 は強含みである。需要の中心となる価格帯は、規模、立地等が様々で価格のバラツキが大きく把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模に相応する賃貸物件は殆どなく、手法を適用するための資料の収集が困難であるため収益価格は 算定していない。比準価格は規範性のある取引事例より求めており実証的で信頼性は高い。市場においては、実際の取 引価格を指標に価格が形成されていることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏ま え、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [ 66.9] [101.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、物価高等の影響も 懸念される。主要産業の自動車関連企業の業 績は好調であり、工業地需要は引き続き堅調 である。 地域に特段の変動要因はみられない。水害等 のリスクが高い地域にあるものの、大中規模 の工業地の供給不足もあり、地価は強含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％