鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
西尾 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-10

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　後藤　大吉

TEL.

鑑定評価額

9,210,000 円

１㎡当たりの価格

37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市吉良町吉田上浜２４番外				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	小規模店舗、店舗兼住宅等が多い近隣商業地域	北9m国道	水道、下水	吉良吉田 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ国道

交通

施設

吉良吉田駅北西方

260m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

　旧吉良町内に所在する国道沿いの路線商業地域であるが地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持しつ
つ推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は西尾市南部における駅前、又は幹線道路沿いに形成された商業地域の存する一円の圏域である。需要者
の中心は西尾市南部における中小事業者等であるが売買需要は皆無であり、事業用定期借地等のリ－ス需要がほとんど
を占める。したがって商業地独自の価格変動はほとんど認められず、背後住宅地の地価の動きに牽引される形で推移し
ている。市場規模が小さく取引が限定的であることから取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣は自用の店舗としての利用が大半を占め、比較的規模の大きな貸店舗等の賃貸物件は少なく、また賃貸市場が未
成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は不動産の
市場性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。よって本件では比準価格を重視しつつ、収益価格は参酌に
留め、代表標準地との均衡及び単価と総額との関係等に留意して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[107.3]

[100.0]
100

37,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　西尾市の旧市街では住宅需要が堅調である
一方、西尾市南部では過疎化の進行を反映し
て需要の回復には至っていない。

　特記すべき地域要因の変動はない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ安城０６３３ -510	安城市		更地	（　）	不整形	西12m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ西尾０６４３ -522	西尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.3m市道、東5.5m、角地		１住居 (60,200)
c	Ａ西尾０６４０ -534	西尾市		建付地	（　）	長方形	南東12m県道、北東2.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ西尾０７４３ -36	西尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ安城０７３７ -22	安城市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、東8m、二方路		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,946	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	66,914	100 [ 147.5]	45,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,400
b	(　 ) 47,785	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,445	100 [ 98.4]	45,168		45,200
c	(　 ) 31,553	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	39,796	100 [ 92.6]	42,976		43,000
d	(　 ) 45,264	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	46,557	100 [ 117.4]	39,657		39,700
e	(　 ) 44,619	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	46,877	100 [ 125.1]	37,472		37,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +67.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +39.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,600 円／㎡]

西尾 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,028,906	440,750	1,588,156	1,270,920	317,236	（　0.9471） 300,454	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,392,638 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	104.00	ＬＳ1	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	245 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付きの一棟貸しで、平家建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	104.00	100.0	104.00	1,590	165,360	5.0	826,800
							1.0	165,360
～

～

～

～

計		104.00	100.0	104.00		165,360		826,800
								165,360

⑨年額支払賃料	165,360 円　×　12ヶ月　＝　 1,984,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,984,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　％　＝　　 158,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,969,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	826,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,607 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 51,725 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,028,906 円　　　　（　 8,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,642 円/㎡　月額支払賃料（　 1,590 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,000 円	17,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,850 円	2,128,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,400 円	17,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 440,750 円　（　　　　　　 1,799 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,270,920 円（　　　　　 5,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,028,906 円
②総費用	440,750 円
③純収益　①－②	1,588,156 円
④建物等に帰属する純収益	1,270,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,392,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西尾 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西尾市吉良町吉田上浜２４番	1831000110426-0000
2	西尾市吉良町吉田上浜２４番１	1831000110427-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
西尾 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-10

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　一花　徹

TEL.

鑑定評価額

9,310,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市吉良町吉田上浜２４番外				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	小規模店舗、店舗兼住宅等が多い近隣商業地域	北9m国道	水道、下水	吉良吉田 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ国道

交通

施設

吉良吉田駅北西方

260m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに小規模店舗、店舗兼住宅等が連たんする古くからの商店街である。新規の出店はほぼなく商業地域と
しての衰退傾向及び地価の下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西尾市既成市街地内の商業地域である。需要者の中心は小売業、サービス業等を営む地縁性を有する個人
事業主である。近年郊外を中心に大型店舗が拡大してきた一方で中小の商店で構成される商業地域は相対的に衰退して
おり、また、住宅を併用した建物が多い地域では閉店後もオーナーが居住し新旧交代が進みづらい。需要の中心となる
価格帯は近隣地域と利用形態が類似する地域においては土地で総額７００万～２，０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗を中心に貸店舗が介在しているが、元本価値に見合った賃料水準が形成され難い賃貸市場の現
状より収益価格は低位に試算された。取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価格の説得力が高いと
思料される。よって市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[106.3]

[100.0]
100

37,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

背後地人口の減少等により旧幡豆郡内の商業
地需要は低調であった。

吉良吉田駅に近い旧来からの商業地域である
。商業用途から住宅への用途変更も見られる
状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０７４０ -5	西尾市		底地	（　）	ほぼ長方形	北9m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	Ａ西尾０７４７ -6	西尾市		更地	（　）	台形	南西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ西尾０７４０ -22	西尾市		更地	（　）	不整形	南7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ西尾０６４３ -539	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 41,572) 41,572	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,824	100 [ 100.0]	40,824	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 48,624	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	48,052	100 [ 136.3]	35,255		35,300
c	(　 ) 34,784	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.6]	34,924	100 [ 94.7]	36,879		36,900
d	(　 ) 81,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	84,477	100 [ 212.2]	39,810		39,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　+100.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

西尾 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,969,051	428,535	1,540,516	1,235,220	305,296	（　0.9471） 289,146	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,152,043 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	104.00	ＬＳ1	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	245 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	104.00	100.0	104.00	1,580	164,320	5.0	821,600
							1.0	164,320
～

～

～

～

計		104.00	100.0	104.00		164,320		821,600
								164,320

⑨年額支払賃料	164,320 円　×　12ヶ月　＝　 1,971,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,971,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　％　＝　　 157,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,910,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	821,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,559 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 51,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,969,051 円　　　　（　 8,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,631 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,500 円	17,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,035 円	2,067,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,300 円	17,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 428,535 円　（　　　　　　 1,749 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,235,220 円（　　　　　 5,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,969,051 円
②総費用	428,535 円
③純収益　①－②	1,540,516 円
④建物等に帰属する純収益	1,235,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	305,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,152,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西尾 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西尾市吉良町吉田上浜２４番	1831000110426-0000
2	西尾市吉良町吉田上浜２４番１	1831000110427-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考