鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
西尾 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-8

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　山本　健二

TEL.

鑑定評価額

74,400,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市米津町久手４９番６外				②地積　(㎡)	831 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ1	店舗、住宅が混在する県道沿いの路線商業地域	西22m県道、北側道	水道、下水	米津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

米津駅南西方

100m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗の中に一般住宅が混在する郊外路線商業地域であり、従来から商業繁華性はやや低く、コロナ禍におい
ても極端な落ち込みもなく現在においもて特段の変動要因はなく地価は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西尾市及びその周辺市の商業地域一円である。需要者の中心は、当該地域を営業拠点とする地元法人及
び個人事業者が中心であると思料される。近隣地域は低層店舗の中に低層住宅も散見される混在商業地域であり、経済
状況は回復基調と住宅需要の堅調さを背景に、不動産市況は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、総額は
規模によってばらつきはあるものの、単価としては９万円／㎡前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格であり、相対的信頼性は高い。一方近
隣地域においては、事業者向け賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、収益価格も低位に求められたものの、商業地にお
ける収益価格は一定程度の相対的信頼性は有すると思料される。よって本件においては、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.7

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[101.7]

100
[156.5]

[105.0]
100

89,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

賃上げなど雇用環境の改善もみられる一方で
物価高や円安進行、不安定な世界情勢等が経
済へ与える影響を注視する必要ある。

低層店舗を中心とする商業地域であり、繁華
性の回復と背後住宅の堅調な需要を背景に地
価は安定的に推移いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０７４３ -18	西尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西5.2m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ西尾０６２５ -35	西尾市		更地	（　）	袋地等	北西12m県道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,150)
c	Ａ西尾０６４３ -27	西尾市		建付地	（　）	不整形	南東14m県道、北東8m、角地		１中専 (60,150)
d	Ａ西尾０６２５ -30	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		工業 (60,200)
e	Ａ西尾０６３８ -525	西尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,333	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	100,650	100 [ 118.5]	84,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	89,200
b	(　 ) 68,001	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 75.2]	92,055	100 [ 110.8]	83,082		87,200
c	(　 ) 87,879	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	99,499	100 [ 115.5]	86,146		90,500
d	(　 ) 87,414	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,036	100 [ 94.7]	95,075		99,800
e	(　 ) 72,837	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,784	100 [ 88.4]	83,466		87,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,700 円／㎡]

西尾 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,524,293	1,936,060	6,588,233	4,456,480	2,131,753	（　0.9492） 2,023,460	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	45,987,727 円　　　　（　 55,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	ＬＳ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	831 ㎡	24.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	2,100	756,000	5.0	3,780,000
							1.0	756,000
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		756,000		3,780,000
								756,000

⑨年額支払賃料	756,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,072,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 725,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,346,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,780,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 756,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 143,277 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,524,293 円　　　　（　 10,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,145 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	322,000 円	64,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	272,160 円	9,072,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 564,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 649,100 円	64,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,936,060 円　（　　　　　　 2,330 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,400,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,456,480 円（　　　　　 5,363 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,524,293 円
②総費用	1,936,060 円
③純収益　①－②	6,588,233 円
④建物等に帰属する純収益	4,456,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,131,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,023,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,987,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西尾 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西尾市米津町久手４９番６	1831000372546-0000
2	西尾市米津町久手４９番１０	1831000372549-0000
3	西尾市米津町久手５０番１	1831000372551-0000
4	西尾市米津町久手５０番４	1831000372553-0000
5	西尾市米津町久手５０番７	1831000372556-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
西尾 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-8

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　安立　昌子

TEL.

鑑定評価額

74,400,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市米津町久手４９番６外				②地積　(㎡)	831 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ1	店舗、住宅が混在する県道沿いの路線商業地域	西22m県道、北側道	水道、下水	米津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

米津駅西方

100m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗と住宅が混在する路線商業地域で、今後も現状の利用状況を維持していくものと推測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西尾市及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需要者の中心は店舗・営業所等を要する法人や
個人事業者のほか、不動産業者等とみられる。近隣地域は国道沿いのやや繁華性に欠ける商業地域ではあるが、背後の
米津駅周辺の住宅地域は割安感と利便性から需要は堅調で地価は上昇しており、近隣地域の地価も安定的に推移してい
る。需要者の性格、事業の内容等により総額面での価格幅は大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は路線商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少なく、自用目的の取引が中
心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、
収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.7

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[101.7]

100
[156.5]

[105.0]
100

89,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中国不況や為替の不安定感は強いものの、認
証不正の影響は消え、旧西尾市の地域経済は
概ね安定している。

大きな地域要因の変化はない。地元金融機関
、自動車販売店の他、住宅も多い路線商業地
域で、需要は弱含みだが地価は比較的安定し
ている。

土地利用状況に変化はないが、建物改築工事
中である。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０７４７ -3	西尾市		貸家建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ａ西尾０７４７ -19	西尾市		更地	（　）	長方形	北西12m県道、東4m、二方路		１中専 (60,150)
c	Ａ西尾０６４３ -539	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ高浜０７３８ -3	高浜市		更地	（　）	ほぼ台形	西15m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,115	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,461	100 [ 109.4]	72,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	76,300
b	(　 ) 90,604	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	88,405	100 [ 105.9]	83,480		87,700
c	(　 ) 81,644	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	84,477	100 [ 97.2]	86,910		91,300
d	(　 ) 91,477	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,483	100 [ 108.5]	85,238		89,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

西尾 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,296,979	1,914,402	6,382,577	4,380,360	2,002,217	（　0.9492） 1,900,504	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	43,193,273 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	ＬＳ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	831 ㎡	24.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	2,044	735,840	5.0	3,679,200
							1.0	735,840
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		735,840		3,679,200
								735,840

⑨年額支払賃料	735,840 円　×　12ヶ月　＝　 8,830,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,830,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 706,406 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,123,674 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,679,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 735,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 139,456 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,296,979 円　　　　（　 9,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,044 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,500 円	63,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,902 円	8,830,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 568,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 638,000 円	63,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,914,402 円　（　　　　　　 2,304 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,380,360 円（　　　　　 5,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,296,979 円
②総費用	1,914,402 円
③純収益　①－②	6,382,577 円
④建物等に帰属する純収益	4,380,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,002,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,900,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,287 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,193,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西尾 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西尾市米津町久手４９番６	1831000372546-0000
2	西尾市米津町久手４９番１０	1831000372549-0000
3	西尾市米津町久手５０番１	1831000372551-0000
4	西尾市米津町久手５０番４	1831000372553-0000
5	西尾市米津町久手５０番７	1831000372556-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考