鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
西尾 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-7

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　山本　晃

TEL.

鑑定評価額

6,320,000 円

１㎡当たりの価格

34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市東幡豆町本郷５番１外				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗併用住宅が見られる既成商業地域	北8.2m市道、東側道	水道、下水	東幡豆 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 9.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

東幡豆駅西方

290m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

人口減少、高齢化が進み、収益性の低迷が続く旧来からの商業地域である。住宅地としての需要も少なく地価の
下落基調は続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,710 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に旧幡豆郡を中心とした商業地域一帯である。需要者の中心は、地縁性のある地元の個人、法人事業
者である。旧幡豆郡のうち特に西幡豆町は、人口減少、高齢化が進んでおり、顧客の減少による収益力の低下と経営者
の高齢化により商業地域としては衰退しており土地需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、取引が少ないうえ
に、規模、立地条件等によりバラツキが大きく把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性のある取引事例より求めており信頼性が高い。収益価格は比準価格に比べ低く求められた。貸店舗等
の賃貸物件はほとんどみられず、事業者向けの賃貸市場が未成熟で土地価格に見合った賃料水準が形成されていないた
めと思料する。市場においては、自己使用目的の取引が大半で、土地の収益性ではなく、取引価格を指標に価格が形成
されている。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[121.7]

[102.0]
100

33,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧幡豆郡地域、特に幡豆町は人口減少、高齢
化が進み地域経済は停滞しており、不動産市
況の低迷が続いている。

地域要因に大きな変動はみられない。宅地需
要は乏しく、市況の回復も見込めず、地価は
下落傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０６３８ -530	西尾市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ西尾０７４７ -40	西尾市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ西尾０７４３ -1	西尾市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北4m、角地		１住居 (60,180)
d	Ａ西尾０７４３ -50	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
e	Ａ西尾０７４０ -5	西尾市		底地	（　）	ほぼ長方形	北9m国道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,199	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 70.1]	33,451	100 [ 92.2]	36,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,000
b	(　 ) 32,694	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,367	100 [ 90.3]	35,844		36,600
c	(　 ) 39,642	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	38,117	100 [ 109.0]	34,970		35,700
d	(　 ) 29,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,614	100 [ 99.5]	29,763		30,400
e	(　 41,572) 41,572	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,824	100 [ 119.6]	34,134		34,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -29.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

西尾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,625,162	1,001,073	3,624,089	3,563,840	60,249	（　0.9731） 58,628	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,247,404 円　　　　（　 6,710 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	105.78	ＬＳ3	317.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	21.5 m x 8.4 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗併用住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.78	100.0	105.78	1,557	164,699	5.0	823,495
							0.0	0
2～ 3	住宅	105.78	100.0	105.78	1,198	126,724	2.0	253,448
							0.0	0
～

～

～

計		317.34	100.0	317.34		418,147		1,330,391
								0

⑨年額支払賃料	418,147 円　×　12ヶ月　＝　 5,017,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,017,764 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 512,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,613,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,330,391 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,625,162 円　　　　（　 24,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,198 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,200 円	51,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,773 円	5,125,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 522,100 円	51,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,073 円　（　　　　　　 5,382 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,800,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,563,840 円（　　　　　 19,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,625,162 円
②総費用	1,001,073 円
③純収益　①－②	3,624,089 円
④建物等に帰属する純収益	3,563,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,249 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,247,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,710 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西尾 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西尾市東幡豆町本郷５番１	1831000042313-0000
2	西尾市東幡豆町本郷５番７	1831000042316-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
西尾 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-7

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　安立　昌子

TEL.

鑑定評価額

6,320,000 円

１㎡当たりの価格

34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市東幡豆町本郷５番１外				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗併用住宅が見られる既成商業地域	北8.2m市道、東側道	水道、下水	東幡豆 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 9.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

東幡豆駅西方

290m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商業地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。空き家や更地の増加が懸念され
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,860 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね旧幡豆郡を中心とした商業地域の圏域である。主な需要者は地元の個人、法人業者である。近隣地
域は旧来からの商店街であるが、人口減少による集客難、店舗経営者の高齢化や大型店の進出等による業績不振から衰
退傾向にあり、土地需要は弱い。売買も少なく、事業規模、業種、業態等により、取引総額は異なり、需要の中心とな
る価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は近隣商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は見られず、自用目的の取引が
中心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず
、収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地
との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[121.7]

[102.0]
100

33,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧幡豆郡の中でも特に旧幡豆町は、高齢化率
が非常に高い等、地域の衰退に歯止めがかか
らない。土地需要は全般的に弱い。

大きな地域要因の変化はないが、東幡豆町の
土地需要は全般的に弱く、極端に低い価格で
の取引も多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０６３８ -530	西尾市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ西尾０７４７ -22	西尾市		底地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ西尾０６３８ -536	西尾市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東3.3m、角地		１住居 (60,160)
d	Ａ西尾０６３８ -513	西尾市		更地	（　）	ほぼ正方形	東9m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,199	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 70.1]	33,451	100 [ 95.1]	35,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,900
b	(　 13,867) 27,734	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	31,286	100 [ 92.1]	33,970		34,600
c	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	36,718	100 [ 102.7]	35,753		36,500
d	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	30,505	100 [ 104.6]	29,163		29,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -29.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

西尾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,617,260	1,000,807	3,616,453	3,563,840	52,613	（　0.9731） 51,198	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,089,319 円　　　　（　 5,860 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	105.78	ＬＳ3	317.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	21.5 m x 8.4 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗併用住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.78	100.0	105.78	1,590	168,190	5.0	840,950
							0.0	0
2～ 3	住宅	105.78	100.0	105.78	1,178	124,609	2.0	249,218
							0.0	0
～

～

～

計		317.34	100.0	317.34		417,408		1,339,386
								0

⑨年額支払賃料	417,408 円　×　12ヶ月　＝　 5,008,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,008,896 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 511,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,605,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,339,386 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,617,260 円　　　　（　 24,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,178 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,200 円	51,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,507 円	5,116,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 522,100 円	51,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,000,807 円　（　　　　　　 5,381 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,800,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,563,840 円（　　　　　 19,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,617,260 円
②総費用	1,000,807 円
③純収益　①－②	3,616,453 円
④建物等に帰属する純収益	3,563,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	52,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,089,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,860 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西尾 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西尾市東幡豆町本郷５番１	1831000042313-0000
2	西尾市東幡豆町本郷５番７	1831000042316-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考