別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西尾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　大吉   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市一色町前野東浦５１番１
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗のほかに
住宅等が見られる商
業地域		 東12m市道、北側道 水道、下水 福地

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 福地駅南方

4.5km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　旧一色町内に所在する準幹線道路沿いに低層店舗、住宅等がみられる路線商業地域であるが地域要因に大きな
変動は認められず、今後も現況と維持しつつ推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は西尾市南部における駅前、又は幹線道路沿いに形成された商業地域の存する一円の圏域である。需要者
の中心は西尾市南部における中小事業者等であるが売買需要は皆無であり、事業用定期借地等のリ－ス需要がほとんど
を占める。したがって商業地独自の価格変動はほとんど認められず、背後住宅地の地価の動きに牽引される形で推移し
ている。市場規模が小さく取引が限定的であることから取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣は自用の店舗としての利用が大半を占め、比較的規模の大きな貸店舗等の賃貸物件は少なく、また賃貸市場が未
成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は不動産の
市場性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。よって本件では比準価格を重視しつつ、収益価格は参酌に
留め、単価と総額との関係等に留意して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西尾 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     40,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　西尾市の旧市街では住宅需要が堅調である
一方、西尾市南部では過疎化の進行を反映し
て需要の回復には至っていない。


　特記すべき地域要因の変動はない。




　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.9 ％ -0.2 ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０６
４３
-522		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.3m市道
、東5.5m、
角地
１住居

(60,200)
b Ａ西尾０７
４３
-36		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ安城０７
３７
-22		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m県道、
東8m、二方路
｢調区｣ 

(70,200)
d Ａ西尾０７
４０
-5		 西尾市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m国道、
中間画地
近商

(80,300)
e Ａ安城０７
４５
-32		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東16m県道、
南西9.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,785  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,445 		 100
[  94.1]
47,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,200 
b (　           ) 
45,264  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
46,557 		 100
[ 109.2]
42,635 
42,600 
c (　           ) 
44,619  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
46,877 		 100
[ 115.9]
40,446 
40,400 
d (　     41,572) 
41,572  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,824 		 100
[ 103.8]
39,329 
39,300 
e (　           ) 
45,374  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
55,367 		 100
[ 139.1]
39,804 
39,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,300 円／㎡]  



西尾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,903,153 
431,080 
1,472,073 
1,242,360 
229,713 		 （　0.9471）
217,561 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,628,957 円　　　　（　     16,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 91.00 ＬＳ1 91.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   283 ㎡     21.3 m x   13.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場付きの一棟貸しで、平家建の店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
91.00 
100.0 
91.00 
1,652 
150,332 		 5.0  751,660 
1.0  150,332 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
91.00 
100.0 
91.00 

150,332 		 751,660 
150,332 
⑨年額支払賃料        150,332 円　×　12ヶ月　＝　       1,803,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      91.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,803,984 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       205,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,850,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           751,660 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,765 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          150,332 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          46,002 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,903,153 円　　　　（　         6,725 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,706 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,652 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,600 円  　　　　     17,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 61,680 円  　　　        2,055,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,300 円  　　　　     17,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         431,080 円　（　　　　　　         1,523 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9471    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　      91.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,242,360 円  
（　　　　　         4,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,903,153 円      
②総費用 431,080 円      
③純収益　①－② 1,472,073 円      
④建物等に帰属する純収益 1,242,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 229,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 217,561 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          769 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,628,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市一色町前野東浦５１番１
 1831000167427-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西尾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市一色町前野東浦５１番１
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗のほかに
住宅等が見られる商
業地域		 東12m市道、北側道 水道、下水 福地

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 福地駅南方

4.5km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧幡豆郡一色町内の準幹線道路沿いの商業地域である。住宅等の混在が見られるが、当面は現状を維持すると予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西尾市及び周辺市町の商業地域である。需要者は地縁性を有する個人事業主や地元法人が中心である。一
般住宅や農地も混在する準幹線道路沿いの商業地域であり、住宅用地としての需要も見込まれる。店舗の入れ替えは見
られるが未利用地への新規出店は少なく需要の回復には至っていない。画地規模や用途により取引価格はまちまちであ
り、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に成立した取引価格を基礎として査定した価格であり取引市場の実態に即した実証的な価格である。近
隣地域は賃貸市場の成熟度が低く元本価値に見合う賃料水準が期待できないため収益価格は低位に求められた。自己利
用目的の取引が中心である当該地域の市場特性に鑑みて比準価格は需要者の行動に適合した価格であると判断した。本
件では比準価格を中心に収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西尾（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     40,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧幡豆郡内の商業地は、背後地人口の増加が
見込まれないなか、建築コストの高騰、金利
上昇を受けて不動産市場は低迷している。


店舗の入れ替え等は見られるが地域要因に特
段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.9 ％ -0.2 ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０７
４０
-5		 西尾市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m国道、
中間画地
近商

(80,300)
b Ａ西尾０６
３８
-513		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c Ａ西尾０６
４０
-534		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m県道、
北東2.5m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ西尾０６
４３
-522		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.3m市道
、東5.5m、
角地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     41,572) 
41,572  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,824 		 100
[ 102.8]
39,712 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,700 
b (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
30,505 		 100
[ 110.2]
27,681 
27,700 
c (　           ) 
31,553  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
39,796 		 100
[ 116.0]
34,307 
34,300 
d (　           ) 
47,785  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,445 		 100
[ 108.2]
41,077 
41,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,300 円／㎡]  



西尾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,924,088 
449,591 
1,474,497 
1,242,360 
232,137 		 （　0.9471）
219,857 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,677,809 円　　　　（　     16,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 91.00 ＬＳ1 91.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   283 ㎡     21.3 m x   13.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
91.00 
100.0 
91.00 
1,609 
146,419 		 5.0  732,095 
1.0  146,419 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
91.00 
100.0 
91.00 

146,419 		 732,095 
146,419 
⑨年額支払賃料        146,419 円　×　12ヶ月　＝　       1,757,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      91.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,757,028 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       209,303 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,883,725 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           732,095 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,589 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          146,419 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          33,774 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,924,088 円　　　　（　         6,799 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,609 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,000 円  　　　　     17,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 62,791 円  　　　        2,093,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,300 円  　　　　     17,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         449,591 円　（　　　　　　         1,589 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9471    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　      91.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,242,360 円  
（　　　　　         4,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,924,088 円      
②総費用 449,591 円      
③純収益　①－② 1,474,497 円      
④建物等に帰属する純収益 1,242,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 232,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 219,857 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,677,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市一色町前野東浦５１番１
 1831000167427-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考