令和7年1月15日　提出 西尾 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -34 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺部町林添１４０番２ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か空地等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 西幡豆 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅東方 640m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、特筆すべき変動要因もなく、当面は現状で推移するものと予測される。住宅地 需要は弱含みであり、地価は下落することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡を中心とした住宅地域である。主たる需要者は旧幡豆郡在住の地縁を有する個人であり、圏外か らの転入者は少ない。区画整然とした住宅地域であり、住宅地としての競争力は一定程度認められる。しかし、近隣地 域は西尾市の中心部から約１２㎞離れた郊外にあり、地域の人口減少の影響もあり、住宅地需要は弱い。土地は２２０ ㎡程度で概ね７００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円から３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 遊休土地の活用としての賃貸共同住宅が散見されるものの西尾市の中心部から約１２㎞離れた郊外にあり、幡豆地区の 人口は減少しており、賃貸需要も乏しく、経済合理性に欠けることから収益価格の試算を断念した。比準価格は旧幡豆 郡の住宅地の取引事例より試算されており、取引価格を決定する指標として説得力が高い。そこで、取引市場の実態を 反映している比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.2] [106.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市は名鉄西尾線沿線や国道２３号等、生 活、産業連携の発達した旧市域を中心に地価 動向は堅調である一方、旧郡部では概ね低調 な傾向にある。 区画整然とした住宅地域であり概ね現状で推 移している。市中心部より相当に郊外の立地 のため住宅地需要は弱含んでおり地価は下落 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％