令和7年1月15日　提出 西尾 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -32 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市東幡豆町越田９８番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道、下水 東幡豆 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 東幡豆駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。空き家や更地の増加が懸念 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旧幡豆郡の市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。主な需要者は、地元居住者及び地縁関係者 であろう。近隣地域は街路条件の劣る旧来からの住宅地域で、従来より土地需要は弱く、土地価格の低下が続いている 。取引単価にはかなりばらつきがあるが、線引き前宅地は対象標準地の規模（約８０坪）で５００万円～７００万円程 度とみられる。新築戸建住宅は建物価格高騰の影響も大きく、規模、品等により取引価格の幅が広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域 である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よ って取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。なお、近隣地域は市街化調整区域内にあり、賃貸の想定は現実性を欠くと判断し、収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [131.9] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡の中でも特に旧幡豆町は、高齢化率 が非常に高い等、地域の衰退に歯止めがかか らない。土地需要は全般的に弱い。 大きな地域要因の変化はないが、東幡豆町の 集落地域で、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％