令和7年1月15日　提出 西尾 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -29 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町吉田斉藤久５４番１外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 等も見られる旧来の 住宅地域 南西5.3m市道 水道、下水 吉良吉田 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 吉良吉田駅北方 770m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧吉良町内の在来の住宅とミニ開発による中小規模の戸建住宅が混在する住宅地域であり、特段の大きな変動要 因はないものの、人口減少を反映して地価は今後も下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市南部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者であり、自動車産業従 事者による需要もみられるが全体としては外部からの参入は少ない。近隣地域は河川と鉄道に挟まれたミニ開発等も散 見される既成住宅地域であるが、旧吉良町の中心に近く生活上の利便性から割安感があれば相応の需要が認められる地 域である。土地は６００万～１，０００万円程度、新築戸建は２，５００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要の乏しい地域に立地し賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引 は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づいて行動を決定し 価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引 価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [100.8] [102.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡内では人口動態等を反映して住宅地 需要は低調に推移した。 最寄駅へ徒歩圏内にあるものの地元以外の選 好性は弱く需要は減少傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％