令和7年1月15日　提出 西尾 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -28 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町小牧郷中７９番 ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅の建ち並ぶ 周囲に農地が多い住 宅地域 北東5m市道、南東側道 水道 上横須賀 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 上横須賀駅東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小牧陣屋跡の碑も建つ旧来からの農家集落地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西尾市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。需要者は地元居住者及び地縁関係 者が大半を占める。近隣地域は上横須賀地区の旧来からの集落地域である。吉良町ではあるが、県道整備による西尾市 中心部へのアクセスの向上等もあり、上横須賀駅周辺の住宅地需要は堅調に推移しており、近隣地域の地価も安定して いる。土地は５０坪程度で５００万円程度、新築戸建住宅は建物価格高騰で、規模、品等により価格の幅が広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域 である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よ って取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、不動産市場の動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した 。なお、近隣地域は市街化調整区域内にあり、賃貸の想定は現実性を欠くと判断し、収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡は人口減少、地場産業の衰退、自然 災害リスク等の影響が強く、上横須賀地区の 住宅地等を除き、土地需要は全般的に弱い状 況が続く。 大きな地域要因の変化はないが、人気の高い 上横須賀地区に隣接する内陸部の集落地域で 、一定の需要は存在する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％