令和7年1月15日　提出 西尾 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -19 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市八ツ面町上泡原９９番 ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｓ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東7m市道 水道、下水 桜町前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 桜町前駅東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既存住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られず、当面は現状を維持しつつ推移する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市及び隣接市町の市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅を主体とする住宅地域である。地縁性を有 する需要者が中心であるが、敷地規模が小さな土地にあっては地域外からの転入も見込まれる。国道２３号岡崎バイパ スや市中心部への利便性が高いため開発・建築が可能な土地に対しては底堅い需要が見られる。取引が少なく画地規模 にも統一性がないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は西尾市の市街化調整区域内の住宅地域で行われた現実の取引価格を基礎に算定した実証的な価格である。市 街化調整区域内の住宅地で賃貸市場の成熟の程度が低いため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は集落的様相が見 られる住宅地域で需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する傾向がある。よって、比準価格の説得力は高 いと判断し、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市全体の人口は減少傾向にあるが旧西尾 市では微減に留まる。建築コストの高騰、金 利上昇を受けて不動産市場に沈静化の兆しが 見られる。 市街化区域内の土地と比較して割安感がある ため需要は底堅く、価格は緩やかな回復傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％