令和7年1月15日　提出 西尾 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　田代　徳恵   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市亀沢町４５番 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 西尾 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 西尾駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を中心とする既成住宅地域である。熟成度の高い地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測す る。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市街地を中心とする住宅地域である。需要者の中心は西尾市内に居住又は西三河地域に勤務する一次 取得者で、総額を重視する傾向がみられる。近隣地域は最寄駅である西尾駅からはやや距離があるものの、市街地の商 業地域に接近性を有する既成の住宅地域であり、需給関係は安定している。市場の中心となる価格帯は、総額で土地１ ５００万円～２０００万円、新築戸建分譲３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居 住の快適性を重視した自用の戸建住宅の建設を目的とする取引が多い住宅地域であり、類似地域において得られた多数 の取引事例に基づき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。各事例間の斟酌の程度も適切で、説得力を有する 価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.9] [103.0] 100 90,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は二極化が進行している。宅地需要 は堅調だが、一部では、物価高や建物価格上 昇に賃金上昇が追いついていないため慎重な 姿勢が見られる。 特段の変動要因はないが、熟成度の高い住宅 地域である。供給が少ないことから需要は底 堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％