別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
安城 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 9-1 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 赤川 明彦   TEL.
鑑定評価額 693,000,000 円  1㎡当たりの価格 90,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
73,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
安城市東栄町5丁目26番7外
②地積
 (㎡)
7,637  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)



台形
1:1.2
工場

中小工場、一般住宅
等が混在する工場地
北東17.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 新安城

1.4km
(2)



①範囲 東    50 m、西   150 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    75.0 m、奥行 約   100.0 m、規模       7,500 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

17.5m市道  交通

施設
新安城駅北東方

1.4km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
既成の中小工場を中心として戸建住宅や共同住宅等が混在する工業地域である。工場廃業の動きは無いため、現
状どおり推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +1.0
形状                -2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            90,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心として西三河・知多地区内の工業地域である。需要者の中心は、製造業や加工業、物流業を
営む中小の法人事業者と考えられる。安城市内の製造業等は好調であり工業地の地価は上昇基調にあるものの、工場用
地は供給自体が少なく、取引はほとんどない状況にある。需要の中心となる価格帯や総額は立地条件・規模によって一
様ではなく、中心となる価格帯を見いだせない状況下にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
安城市北部の旧来からの工業地域に位置する。中規模工場地であるため、規模が比較的大きく、周辺地域で同規模の賃
貸物件は見られない。自己使用物件が中心と考えられる地域であり、賃貸市場が未成熟と判断されるため収益還元法は
非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の取引事例を中心として求めたものであり、実証的で精度が高い価格である
。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 刈谷 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         73,700 円/㎡
[108.5]
100
100
[101.0]
100
[ 86.5]
[ 99.0]
100
90,600 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価高騰や海外の紛争による先行き不透明感
はあるも、不動産市場は供給が少なく超過需
要状況にある。工業地の地価も高い上昇傾向
で推移している。

内陸部の工場地域である。地場産業の業績が
良好であり、周辺の住宅地価格も上昇してい
るため、地価は上昇基調で推移している。


個別的要因の変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     -2.0
環境        -9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 安城 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A安城07
37
-11
安城市

建付


  
(           ) 
長方形 南西4.5m市道
、中間画地




工業

(60,200)
b A安城07
46
-12
安城市

建付


  
(           ) 
台形 南西16m県道、
中間画地




工業

(60,200)
c A刈谷06
39
-505
刈谷市

更地


  
(           ) 
不整形 北西14m市道、
南西8m、角地




工業

(70,200)
d A高浜06
32
-24
高浜市

更地


  
(           ) 
不整形 東9m県道、
中間画地




準工

(60,200)
e A東海06
24
-516
東海市

建付


  
(           ) 
長方形 北東16m市道、
南西12m、
二方路



工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,246  
100
[ 100.0]
[ 107.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

64,463 
100
[  79.7]

80,882 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.0]
     100

80,100 
b (            
61,078  
100
[ 100.0]
[ 107.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

67,375 
100
[  66.7]

101,012 

100,000 
c (            
113,564  
100
[ 100.0]
[ 107.4]
100
100
[   /  ]
100
[  92.9]

131,289 
100
[ 141.6]

92,718 

91,800 
d (            
62,078  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[   /  ]
100
[  72.2]

88,216 
100
[  93.1]

94,754 

93,800 
e (            
67,191  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

67,454 
100
[  77.4]

87,150 

86,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.88 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +2.0 環境     -16.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+1.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -29.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.49 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     +46.0
画地      -7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境      -4.0
画地      -9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      90,800 円/㎡]  



安城 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域を含めて周辺地域の工場は自己使用目的が大半であり、投資・賃貸目的による市場が形成されておらず
、賃貸市場が未成熟であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 安城 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  安城市東栄町5丁目26番7
1827000139724-0000
2  安城市東栄町5丁目26番37
1827000139713-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
安城 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 9-1 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 山本 健二   TEL.
鑑定評価額 701,000,000 円  1㎡当たりの価格 91,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
73,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
安城市東栄町5丁目26番7外
②地積
 (㎡)
7,637  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)



台形
1:1.2
工場

中小工場、一般住宅
等が混在する工場地
北東17.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 新安城

1.4km
(2)



①範囲 東    50 m、西   150 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    60.0 m、奥行 約   100.0 m、規模       6,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m市道  交通

施設
新安城駅北西方

1.8km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模の工場が連たんする工業地域であり、自動車関連産業を中心とする堅調な地域経済状況と周辺住宅地の堅
調な需要増を背景に地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +1.0
形状                -2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            91,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西三河地域を中心とする工業地域一円である。需要者の中心は、当該地域を営業拠点とする地元法人又
は全国規模の法人と思料される。幹線道路への接近性も比較的優れており、工業地としての競争力は高い。需要の中心
となる価格帯は、総額は規模によってばらつきはあるものの、単価としては9万円/㎡前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域に係る需要者は自己の業務利用を目的とする事業者が中心であり、工業生産の経済性、効率性等を重視して行
動するものと思料される。工場としての賃貸需要は未成熟であると判断し収益還元法の適用を断念した。本件において
は規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考
慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 刈谷 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         73,700 円/㎡
[108.5]
100
100
[101.0]
100
[ 86.4]
[ 99.0]
100
90,700 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
賃上げなど雇用環境の改善もみられる一方で
物価高や円安進行、不安定な世界情勢等が経
済へ与える影響を注視する必要ある。


西三河地域における工業地への堅調な需要と
、背後住宅の旺盛な需要を背景に、地価は上
昇傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     -1.0
環境       -10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 安城 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A西尾06
40
-533
西尾市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西4m市道、
西4m、北西4m、
三方路



工業

(60,200)
b A高浜07
38
-25
高浜市

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.7m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c A知立07
34
-8
知立市

底地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




準工

(60,200)
d A安城07
46
-12
安城市

建付


  
(           ) 
台形 南西16m県道、
中間画地




工業

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
52,381  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

53,324 
100
[  61.3]

86,989 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.0]
     100

86,100 
b (      32,442
64,884  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

65,468 
100
[  71.0]

92,208 

91,300 
c (     100,113
100,113  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

103,617 
100
[ 104.8]

98,871 

97,900 
d (            
61,078  
100
[ 100.0]
[ 107.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

67,375 
100
[  76.0]

88,651 

87,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -2.0 環境     -32.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.0 交通・接近   +2.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.44 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +5.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+1.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -20.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      91,800 円/㎡]  



安城 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
工場としての賃貸需要が未成熟であり、事例資料の収集も困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 安城 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  安城市東栄町5丁目26番7
1827000139724-0000
2  安城市東栄町5丁目26番37
1827000139713-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考