別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
安城 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-6 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　青山　幸憲   TEL.
鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市篠目町１丁目１１番１７外
 ②地積
　(㎡)		 11,102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 幹線沿いに大型店舗
、工場等が見られる
商業地域		 南東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 新安城

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 対象不動産は大規模画地の商
業地であるため、概ね近隣地
域と一致する状況にある。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新安城駅南西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、低層の大型商業施設の他周辺には作業所、事業所等も見られる準幹線道路沿線の商業地域であり、
当面は現状にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、安城市及び隣接市の商業（大規模画地の商業地）地域が圏域であり、主な需要者はディー
ラー・大型商業施設・大型量販店等全国展開する事業者である。対象不動産は三河安城駅エリアと新安城駅エリアの間
に位置し、自動車交通量は比較的多い。加えて、周辺エリアは土地区画整理済の住宅地域を配し、良好な背後地を形成
する。市場性は比較的高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は、安城市を縦断する準幹線道路沿線の商業地域（大規模画地）に位置し、投資等を目的とする貸店舗等の
収益物件は限定的に認められるが、投資目的とする賃貸市場の成熟度は低く、自用目的の事業用地等としての売買が中
心である。従って、比準価格を採用しつつ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高による消費抑制等の要因は認められる
が、インバウンド需要の回復や低金利政策の
継続等を反映して、実需を中心に上昇基調に
ある。

安城市中心部郊外の路線商業地域であり、地
域要因に大きな変化はないが、一般的要因を
反映して地価は実需を中心に堅調に推移する
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０７
４６
-34		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西19.2m県
道、
北西6m、北6m、
三方路
準住居

(70,200)
b Ａ安城０６
３３
-21		 安城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西23m県道、
南西25m、
角地
商業

(100,400)
c Ａ刈谷０６
４１
-515		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m県道、
南東5m、角地
１住居

(60,200)
d Ａ知立０６
４４
-514		 知立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
南西5m、角地
１住居

(60,200)
e Ａ高浜０６
３２
-519		 高浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m市道、
南西16m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
129,194 		 100
[ 114.4]
112,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
173,992  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
178,057 		 100
[ 127.3]
139,872 
144,000 
c (　           ) 
139,844  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.4]
169,445 		 100
[ 111.0]
152,653 
157,000 
d (　           ) 
135,952  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
157,402 		 100
[  99.4]
158,352 
163,000 
e (　           ) 
86,976  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.6]
103,640 		 100
[  95.4]
108,637 
112,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



安城 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,074,674 
28,744,145 
82,330,529 
48,745,200 
33,585,329 		 （　0.9492）
31,879,194 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    724,527,136 円　　　　（　     65,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 4,966.82 Ｓ2 5,311.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   11,102 ㎡    126.0 m x   82.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗（１階約４９６６㎡、２階３４５㎡）を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
4,966.82 
100.0 
4,966.82 
1,900 
9,436,958 		 5.0  47,184,790 
1.0  9,436,958 

 2～ 2		 店舗
345.00 
100.0 
345.00 
1,200 
414,000 		 5.0  2,070,000 
1.0  414,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,311.82 
100.0 
5,311.82 

9,850,958 		 49,254,790 
9,850,958 
⑨年額支払賃料      9,850,958 円　×　12ヶ月　＝　     118,211,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,311.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       118,211,496 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,456,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 108,754,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,254,790 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         453,144 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,850,958 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,866,954 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,074,674 円　　　　（　        10,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,145,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,546,345 円  　　　      118,211,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,939,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,455,800 円  　　　　    829,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,744,145 円　（　　　　　　         2,589 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 829,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   5,311.82 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 80 ％　＋　0.0668 ×  10 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,745,200 円  
（　　　　　         4,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,074,674 円      
②総費用 28,744,145 円      
③純収益　①－② 82,330,529 円      
④建物等に帰属する純収益 48,745,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,585,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,879,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,871 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    724,527,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市篠目町一丁目１１番１７
 1827000081935-0000
2 　安城市篠目町一丁目１１番２０
 1827000081926-0000
3 　安城市篠目町一丁目１１番２１
 1827000081947-0000
4 　安城市篠目町一丁目１１番２２
 1827010023170-0000
5 　安城市篠目町一丁目１１番２３
 1827010023171-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
安城 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-6 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.
鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市篠目町１丁目１１番１７外
 ②地積
　(㎡)		 11,102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 幹線沿いに大型店舗
、工場等が見られる
商業地域		 南東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 新安城

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 大規模画地であり、近隣地域
は対象標準地そのものとする
。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新安城駅南西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗を中心として併用住宅も混在する路線商業地域である。安定した地域であるため、店舗の出退店等の動
きは少く、当面は現状どおり推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安城市を中心として西三河地区の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は大型商業施設を事業展開する
法人や投資機関を中心に大手地元法人も含まれるものと考える。近隣地域周辺の篠目・住吉地区は、安城市内でも人気
が高い住宅地域であり、背後地の人口及び所得水準も安定しており、店舗需要は堅調に推移している。大規模商業地は
取引自体が少なく、目的によって価格にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産のような大型物件の賃貸物件は市場が形成されるほどの物件数がなく、一般の賃貸物件も所在の地理的位置
、建物の品等に左右されるのが実情で賃貸市場の熟成度は低い。また、取引についても自用目的が中心であり収益用不
動産の取引事例は殆ど見られない。よって、同一需給圏内の取引事例を比較して求めた比準価格を採用して、収益価格
は参考に留め、近時の不動産市場動向も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰や海外の紛争による先行き不透明感
はあるも、不動産市場は供給が少なく超過需
要状況にある。商業地の地価も高い上昇傾向
で推移している。

篠目・住吉地区の大規模商業施設である。地
域経済も良好であり、周辺の住宅地の地価上
昇の影響を受けて地価は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０６
３３
-21		 安城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西23m県道、
南西25m、
角地
商業

(100,400)
b Ａ知立０６
４４
-514		 知立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
南西5m、角地
１住居

(60,200)
c Ａ刈谷０６
４１
-515		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m県道、
南東5m、角地
１住居

(60,200)
d Ａ岡崎０６
２４
-522		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
北9m、西9.1m、
三方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,992  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
178,057 		 100
[ 146.3]
121,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
135,952  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
146,043 		 100
[ 106.9]
136,616 
141,000 
c (　           ) 
139,844  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
148,243 		 100
[ 113.0]
131,188 
135,000 
d (　           ) 
162,793  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
156,010 		 100
[ 107.1]
145,668 
150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



安城 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

113,848,444 
29,257,793 
84,590,651 
48,877,600 
35,713,051 		 （　0.9511）
33,966,683 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    771,970,068 円　　　　（　     69,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 4,966.82 Ｓ2 5,311.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   11,102 ㎡    126.0 m x   82.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階店舗、屋上駐車場付の一棟貸し店舗を想定。建物の容積率は地域の実態に拠る。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
4,966.82 
100.0 
4,966.82 
1,924 
9,556,162 		 5.0  47,780,810 
1.0  9,556,162 

 2～ 2		 店舗
345.00 
100.0 
345.00 
1,251 
431,595 		 5.0  2,157,975 
1.0  431,595 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,311.82 
100.0 
5,311.82 

9,987,757 		 49,938,785 
9,987,757 
⑨年額支払賃料      9,987,757 円　×　12ヶ月　＝　     119,853,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,311.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       119,853,084 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,588,247 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 110,264,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,938,785 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         459,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,987,757 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,124,170 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     113,848,444 円　　　　（　        10,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,965 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,924 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,280,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,595,593 円  　　　      119,853,084　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,939,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,731,200 円  　　　　    856,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       856,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       856,000 円  　　　　    856,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,257,793 円　（　　　　　　         2,635 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 856,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   5,311.82 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 80 ％　＋　0.0668 ×  10 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,877,600 円  
（　　　　　         4,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 113,848,444 円      
②総費用 29,257,793 円      
③純収益　①－② 84,590,651 円      
④建物等に帰属する純収益 48,877,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,713,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,966,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    771,970,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市篠目町一丁目１１番１７
 1827000081935-0000
2 　安城市篠目町一丁目１１番２０
 1827000081926-0000
3 　安城市篠目町一丁目１１番２１
 1827000081947-0000
4 　安城市篠目町一丁目１１番２２
 1827010023170-0000
5 　安城市篠目町一丁目１１番２３
 1827010023171-0000
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備考