別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
安城 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.
鑑定評価額 265,000,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市三河安城本町２丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 922  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 新幹線駅前に店舗、
事務所が建ち並ぶ商
業地域		 東23m県道、北側道 水道、ガス、下水 三河安城

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 三河安城駅南西方

320m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積度が比較的高い三河安城駅至近の商業地域である。近隣地域は熟成した商業地であり、大規模の開発余
地は少ない。このため、当面は現状を維持して推移していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安城市内の商業地域を中心として、三河地区の駅に近い商業地域である。需要者の中心は、法人や不動産
賃貸業者等を中心に個人投資家を含むものと考えられる。三河安城駅至近の商業集積地区にあり、物価高による不透明
感はあるものの、低金利政策の継続や安城市中心での土地供給不足により地価は上昇基調にある。商業地は取引自体が
少なく、目的によって価格にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅至近の中高層ビルの多い商業地にあり、収益性に基づく価値判断がなされるべきであるが、地縁的選好性
により、物件の所在の地理的位置、建物の品等に左右され賃貸市場の熟成度はやや低い。また、取引についても自用目
的が中心であり収益用不動産の取引事例が少ない状況にある。よって、同一需給圏内の取引事例を比較して求めた比準
価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安城 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [107.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰や海外の紛争による先行き不透明感
はあるも、不動産市場は供給が少なく超過需
要状況にある。商業地の地価も高い上昇傾向
で推移している。

三河安城駅近接の商業地域。不動産市場は低
金利政策の継続や圧倒的な供給不足状態に加
え、地域経済が良好なことから高い地価上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０７
４５
-12		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ安城０６
３７
-525		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ安城０７
３７
-19		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ安城０６
３３
-16		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ安城０７
４６
-34		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西19.2m県
道、
北西6m、北6m、
三方路
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,767  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,357 		 100
[  63.7]
327,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
350,000 
b (　           ) 
179,173  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
191,536 		 100
[  63.2]
303,063 
324,000 
c (　           ) 
169,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
178,407 		 100
[  61.5]
290,093 
310,000 
d (　           ) 
154,531  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
181,533 		 100
[  68.8]
263,856 
282,000 
e (　           ) 
120,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
129,194 		 100
[  61.9]
208,714 
223,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    295,000 円／㎡]  



安城 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

83,408,339 
19,648,725 
63,759,614 
60,565,500 
3,194,114 		 （　0.9320）
2,976,914 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     70,878,905 円　　　　（　     76,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 497.86 ＲＣ11 4,340.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   922 ㎡     22.5 m x   27.6 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～１１階住宅を想定。駐車場はタワー式４０台、平面式８台。実行容積率に緩和措置あり。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 ＥＶ、階段、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗，立体駐車場
1,023.16 
30.6 
313.50 
3,316 
1,039,566 		 5.0  5,197,830 
1.0  1,039,566 

 2～ 2		 事務所
414.96 
75.5 
313.50 
2,653 
831,716 		 5.0  4,158,580 
1.0  831,716 

 3～ 4		 共同住宅
322.50 
97.2 
313.50 
1,658 
519,783 		 3.0  1,559,349 
1.0  519,783 

 5～ 7		 共同住宅
322.50 
97.2 
313.50 
1,691 
530,129 		 3.0  1,590,387 
1.0  530,129 

 8～11		 共同住宅
322.50 
97.2 
313.50 
1,757 
550,820 		 3.0  1,652,460 
1.0  550,820 

計
4,340.62 
79.4 
3,448.50 

6,704,515 		 23,856,109 
6,704,515 
⑨年額支払賃料      6,704,515 円　×　12ヶ月　＝　      80,454,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,448.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  48 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        80,454,180 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,172,851 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,041,329 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,856,109 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         224,247 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,704,515 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,142,763 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      83,408,339 円　　　　（　        90,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,709 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,658 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,695,000 円  　　　　    939,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,586,425 円  　　　       86,214,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      911,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,577,800 円  　　　　    939,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       939,000 円  　　　　    939,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       939,000 円  　　　　    939,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,648,725 円　（　　　　　　        21,311 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 939,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   4,340.62 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,565,500 円  
（　　　　　        65,689 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 83,408,339 円      
②総費用 19,648,725 円      
③純収益　①－② 63,759,614 円      
④建物等に帰属する純収益 60,565,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,194,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,976,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,878,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市三河安城本町二丁目１番１
 1827010005670-0000
2 　安城市三河安城本町二丁目１番１２
 1827000213887-0000
3 　安城市三河安城本町二丁目１番２
 1827000213896-0000
4 　安城市三河安城本町二丁目１番３
 1827000213891-0000
5 　安城市三河安城本町二丁目１番４
 1827000213749-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
安城 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹   TEL.
鑑定評価額 266,000,000 円  １㎡当たりの価格 289,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市三河安城本町２丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 922  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 新幹線駅前に店舗、
事務所が建ち並ぶ商
業地域		 東23m県道、北側道 水道、ガス、下水 三河安城

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 行政主導のまちづくりが行わ
れている地域。		 街

路		 ２３ｍ県道　 交通

施設		 三河安城駅南西方

320m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新幹線駅前にホテル、事務所、店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。周辺にて土地区画整理事業が開
始されたほか、新アリーナ建設の予定もあり、更なる発展が期待されている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安城市及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は商業ビルを営む事業者であり、近年は事業用定期
借地権等の土地利用が多くなっている。近隣地域は三河安城駅至近の稀少性の高い商業地域で高容積率のためマンショ
ン用地としての需要も強く、新型コロナウイルス感染症の影響も現在ほぼ解消したことからホテル用地としての需要も
回復している。商業地の取引は規模、業種によるばらつきが大きく需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗、事務所を中心に貸店舗、貸事務所が介在しているが、元本価値に見合った賃料水準が形成さ
れ難い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価
格の説得力が高いと思料される。よって市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安城 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.1]		 [107.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地価格高騰の影響、立地・規模によって
はマンション用地としての需要もみられ、安
城市内の商業地需要は引き続き堅調に推移し
た。

周辺における区画整理や新アリーナの計画へ
の期待も加わって地価は上昇傾向で推移した
。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０７
３７
-5		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ａ安城０６
２８
-530		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
c Ａ安城０７
３７
-19		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ刈谷０７
４１
-19		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,486  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
190,923 		 100
[  67.4]
283,269 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
158,479  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
165,294 		 100
[  62.0]
266,603 
285,000 
c (　           ) 
169,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
178,407 		 100
[  66.2]
269,497 
288,000 
d (　           ) 
171,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
176,721 		 100
[  68.2]
259,122 
277,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    289,000 円／㎡]  



安城 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

83,953,116 
19,670,800 
64,282,316 
60,002,100 
4,280,216 		 （　0.9337）
3,996,438 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     95,153,286 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 497.86 ＲＣ11 4,340.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   922 ㎡     22.5 m x   27.6 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗と２階事務所はフロア貸し。３階以上共同住宅。駐車場タワー式４０台、平面式８台。実効容積率３９８％、容積緩和有り。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗，立体駐車場
1,023.16 
30.6 
313.50 
3,568 
1,118,568 		 5.0  5,592,840 
1.0  1,118,568 

 2～ 2		 事務所
414.96 
75.5 
313.50 
2,718 
852,093 		 5.0  4,260,465 
1.0  852,093 

 3～ 3		 住宅
322.50 
97.2 
313.50 
1,699 
532,637 		 3.0  1,597,911 
1.0  532,637 

 4～ 6		 住宅
322.50 
97.2 
313.50 
1,699 
532,637 		 3.0  1,597,911 
1.0  532,637 

 7～11		 住宅
322.50 
97.2 
313.50 
1,750 
548,625 		 3.0  1,645,875 
1.0  548,625 

計
4,340.62 
79.4 
3,448.50 

6,844,334 		 24,474,324 
6,844,334 
⑨年額支払賃料      6,844,334 円　×　12ヶ月　＝　      82,132,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,448.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  48 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,608,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,132,008 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,608,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,204,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,535,608 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,474,324 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         230,059 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,844,334 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,187,449 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      83,953,116 円　　　　（　        91,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,751 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,699 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,695,000 円  　　　　    939,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,602,200 円  　　　       86,740,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      917,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,577,800 円  　　　　    939,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       939,000 円  　　　　    939,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       939,000 円  　　　　    939,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,670,800 円　（　　　　　　        21,335 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9337    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 939,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   4,340.62 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,002,100 円  
（　　　　　        65,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 83,953,116 円      
②総費用 19,670,800 円      
③純収益　①－② 64,282,316 円      
④建物等に帰属する純収益 60,002,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,280,216 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,996,438 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,153,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市三河安城本町二丁目１番１
 1827010005670-0000
2 　安城市三河安城本町二丁目１番１２
 1827000213887-0000
3 　安城市三河安城本町二丁目１番２
 1827000213896-0000
4 　安城市三河安城本町二丁目１番３
 1827000213891-0000
5 　安城市三河安城本町二丁目１番４
 1827000213749-0000
6 　
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備考