別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
安城 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市桜町２８１番
｢桜町１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が多い近隣商業
地域		 南東15m県道 水道、ガス、下水 安城

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺で土地区画整理事業施行
中。		 街

路		 １５ｍ県道　 交通

施設		 安城駅西方

720m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅や市役所等に近接する商業地域で、背後は安城南明治第一の土地区画整理事業が施行中である。事業進捗の影
響による発展的な推移が見込まれ、地価も上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心とした商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に事業拠点を有する事業者である。近
隣地域は駅や市役所、公共施設等の利便施設に近接する商業地域であり、背後の住宅地域における地価高騰も相俟って
地価は上昇している。現在、商業地に対する需要は売買取引よりも事業用定期借地権等による土地利用が多く、また、
業種による規模・総額の差が大きいことから需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗、事務所を中心に貸店舗、貸事務所が介在しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成さ
れ難い賃貸市場の現状より収益価格はやや低位に試算された。取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比
準価格の説得力が高いと思料される。よって、市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、収
益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動きを再検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　安城（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    196,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地価格高騰の影響、立地・規模によって
はマンション用地としての需要もみられ、安
城市内の商業地需要は引き続き堅調に推移し
た。

市役所を一つの核とする商業地域が形成され
ている。土地区画整理事業進捗の影響により
周辺で高値の取引が見られ地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０７
３７
-19		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ安城０６
２８
-530		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
c Ａ安城０７
３７
-5		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ安城０７
４６
-31		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m県道、
北1m、二方路
１住居

(60,200)
e Ａ安城０７
２８
-16		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
南西6.1m、
角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
178,407 		 100
[  90.3]
197,571 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
158,479  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
165,294 		 100
[  83.7]
197,484 
197,000 
c (　           ) 
181,486  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
190,923 		 100
[  90.2]
211,666 
212,000 
d (　           ) 
111,128  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
142,383 		 100
[  66.3]
214,756 
215,000 
e (　           ) 
181,400  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.7]
178,251 		 100
[  93.1]
191,462 
191,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    202,000 円／㎡]  



安城 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,902,113 
1,736,308 
6,165,805 
5,336,500 
829,305 		 （　0.9541）
791,240 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,839,048 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.10 ＲＣ3 394.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   184 ㎡     10.2 m x   17.8 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は２ＬＤＫタイプ、専有面積約６１㎡、全４戸の共同住宅。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.60 
90.0 
114.00 
2,758 
314,412 		 5.0  1,572,060 
1.0  314,412 

 2～ 3		 住宅
134.10 
90.6 
121.50 
1,532 
186,138 		 2.0  372,276 
1.0  186,138 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
394.80 
90.4 
357.00 

686,688 		 2,316,612 
686,688 
⑨年額支払賃料        686,688 円　×　12ヶ月　＝　       8,240,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,240,256 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       576,818 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,663,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,316,612 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          686,688 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         217,131 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,902,113 円　　　　（　        42,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,579 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,532 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 410,500 円  　　　　     82,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 247,208 円  　　　        8,240,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      837,400 円  　　　　     82,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,736,308 円　（　　　　　　         9,436 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     394.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,336,500 円  
（　　　　　        29,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,902,113 円      
②総費用 1,736,308 円      
③純収益　①－② 6,165,805 円      
④建物等に帰属する純収益 5,336,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 829,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 791,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,300 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,839,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市桜町２８１番
 1827000080004-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
安城 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　青山　幸憲   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市桜町２８１番
｢桜町１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が多い近隣商業
地域		 南東15m県道 水道、ガス、下水 安城

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部の商業地域。周辺に
おいて土地区画整理事業施行
中である。		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 安城駅西方

720m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、低層店舗、事業所等が建ち並ぶ安城市中心部の県道沿線の商業地域である。隣接エリアにおける土
地区画整理事業施行に伴う良好な住宅地域の形成の期待性等を反映して、背後地の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、安城市内の幹線道路沿線の商業地域が圏域であり、主な需要者は物販・飲食等全国展開す
る事業者若しくは地場の中小事業者である。自動車交通量は多いが、核となる商業施設はない。一方、隣接エリアにお
いて土地区画整理事業が施行中であり、良好な住宅地域の形成に伴う背後地の向上が見込まれる。加えて、駅接近性等
を反映して用途の多様性も認められ、市場性は比較的高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は、安城市を縦断する幹線道路沿線に位置し、投資等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められ
るが、投資目的とする賃貸市場の成熟度は低く、自用目的の事業用地等としての売買が中心である。従って、比準価格
を採用しつつ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　安城 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    195,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高による消費抑制等の要因は認められる
が、インバウンド需要の回復や低金利政策の
継続等を反映して、実需を中心に上昇基調に
ある。

安城市中心部の幹線道路沿線の商業地域であ
り、隣接する土地区画整理事業に伴う背後地
の向上等を反映して、地価は実需を中心に堅
調に推移する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０６
３７
-5		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東21.5m県
道、中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ安城０７
３７
-19		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ安城０６
３３
-507		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
南8m、角地
１住居

(70,200)
d Ｂ安城０７
４６
-3		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西23m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,670  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
177,273 		 100
[  99.9]
177,450 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
169,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
178,407 		 100
[  88.5]
201,590 
202,000 
c (　           ) 
147,224  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
151,711 		 100
[  78.0]
194,501 
195,000 
d (　           ) 
241,995  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
243,205 		 100
[ 104.0]
233,851 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    202,000 円／㎡]  



安城 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,042,574 
1,747,940 
6,294,634 
5,492,490 
802,144 		 （　0.9526）
764,122 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,193,381 円　　　　（　     98,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.10 Ｓ3 394.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   184 ㎡     10.2 m x   17.8 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～３階ファミリータイプ（約６１㎡×４戸）を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.60 
90.0 
114.00 
3,000 
342,000 		 5.0  1,710,000 
1.0  342,000 

 2～ 3		 共同住宅
134.10 
90.6 
121.50 
1,500 
182,250 		 2.0  364,500 
1.0  182,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
394.80 
90.4 
357.00 

706,500 		 2,439,000 
706,500 
⑨年額支払賃料        706,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,478,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,478,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       593,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,884,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,439,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,683 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          706,500 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         135,351 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,042,574 円　　　　（　        43,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 410,500 円  　　　　     82,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 254,340 円  　　　        8,478,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      837,400 円  　　　　     82,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,747,940 円　（　　　　　　         9,500 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     394.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,492,490 円  
（　　　　　        29,850 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,042,574 円      
②総費用 1,747,940 円      
③純収益　①－② 6,294,634 円      
④建物等に帰属する純収益 5,492,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 802,144 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 764,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,153 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,193,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市桜町２８１番
 1827000080004-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考