別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
安城 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 -19 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 青山 幸憲   TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  1㎡当たりの価格 146,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
安城市安城町馬池101番2
②地積
 (㎡)
174  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかに共
同住宅等が見られる
住宅地域
北西6.5m市道 水道、ガス、下水 南安城

770m
(2)



①範囲 東    70 m、西    70 m、南    80 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
南安城駅南西方

770m
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、名鉄西尾線沿線の徒歩利用圏内に展開する一般住宅の他共同住宅等が見られる街区の整った地域で
あり、当面は現状にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           146,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、JR東海道本線及び名鉄西尾線沿線の安城市中央東部を中心とする住宅地域が主な圏域で
ある。需要者の中心は、主に安城市及び隣接市の勤労者が主体である。当該地域は、戸建住宅が連たんする既成の住宅
地域であるが、地価は実需を中心に堅調に推移する。市場性は普通程度である。需要の中心となる価格帯は、土地は2
,500万円前後、新築の戸建物件は4,000万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象不動産は、共同住宅等が散見される住宅地域内に位置するが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等の劣る住宅
地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意
義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性
を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 安城 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        184,000 円/㎡
[101.1]
100
100
[101.0]
100
[125.9]
[100.0]
100
146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          141,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価高による消費抑制等の要因は認められる
が、インバウンド需要の回復や低金利政策の
継続等を反映して、実需を中心に上昇基調に
ある。

地域要因の変化は少ないが、継続する住宅の
需給ギャップ等を反映して、実需を中心に上
昇基調に推移すると認められる。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -1.0
環境       +21.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.5 %  %
3 試算価格算定内訳 安城 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A安城07
28
-17
安城市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6.9m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
b A安城06
33
-521
安城市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南東6.5m市道
、東3m、
角地



準住居

(60,200)
c A安城06
28
-529
安城市

更地


  
(           ) 
長方形 東7.8m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
d A安城07
28
-3
安城市

更地


  
(           ) 
正方形 北東10m市道、
中間画地




1低専
高さ制限10m
(60,100)
e A安城07
45
-24
安城市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東6m市道、
北東6m、角地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
141,044  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

136,611 
100
[  99.0]

137,991 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

138,000 
b (            
113,701  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

122,465 
100
[  92.6]

132,252 

132,000 
c (            
165,948  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

168,226 
100
[ 121.7]

138,230 

138,000 
d (            
185,838  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

188,782 
100
[ 123.1]

153,357 

153,000 
e (            
210,317  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

201,992 
100
[ 119.5]

169,031 

169,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.26 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -11.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.26 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境     +17.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境     +22.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.27 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     +22.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     146,000 円/㎡]  



安城 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象不動産は、間口・地積等画地条件がやや劣る住宅地で、賃貸経営を想定して求められる収益価格は相当低位
になると見込まれる。このため、相対的に収益性より利便性や住環境等を重視する住宅地の特性を考慮した結果
、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法を不適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 安城 -19 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  安城市安城町馬池101番2
1827000009935-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
安城 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 -19 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 赤川 明彦   TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  1㎡当たりの価格 146,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
安城市安城町馬池101番2
②地積
 (㎡)
174  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかに共
同住宅等が見られる
住宅地域
北西6.5m市道 水道、ガス、下水 南安城

770m
(2)



①範囲 東    70 m、西    70 m、南    80 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
南安城駅南西方

770m
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
旧来からの既成市街地の住宅地域である。近隣地域周辺では特筆すべき地域要因の変動もないため、現在の住環
境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           146,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心に隣接市を含めた市街化区域内の住宅地域。需要者についても安城市を中心に西三河地区の
自動車関連産業の従事者が大半を占めるものと考えられる。宅地需要については自動車関連産業等の業績に影響され、
需要が比較的強く供給不足の状態が継続している。近隣地域周辺は街区が未整備であるため、近接の区画整理済み地区
との比較で値ごろ感があり地価は上昇基調である。土地取引の中心価格帯は2,500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は駅徒歩圏内に位置するため、アパートや賃貸マンション等の利用も見られるが、戸建住宅も多く存する地域
である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、収益還元法の
適用は行わない。近隣地域については居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格
を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 安城 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        184,000 円/㎡
[101.1]
100
100
[101.0]
100
[125.9]
[100.0]
100
146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          141,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価高騰や海外の紛争による先行き不透明感
はあるも、不動産市場は供給が少なく需要が
上回る状況にある。地価も住宅地は上昇傾向
で推移している。

安城市の中心に比較近い住宅地。不動産市場
は超過需要状態が続いており、地価は強い需
要に支えられ上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -1.0
環境       +21.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.5 %  %
3 試算価格算定内訳 安城 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A安城07
28
-17
安城市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6.9m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
b A安城06
28
-520
安城市

更地


  
(           ) 
台形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c A安城06
33
-521
安城市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南東6.5m市道
、東3m、
角地



準住居

(60,200)
d A安城07
28
-15
安城市

建付


  
(           ) 
長方形 南西12m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
141,044  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

137,925 
100
[ 100.0]

137,925 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

138,000 
b (            
187,663  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

184,803 
100
[ 116.4]

158,765 

159,000 
c (            
113,701  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

122,465 
100
[  83.2]

147,194 

147,000 
d (            
182,927  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

180,618 
100
[ 116.0]

155,705 

156,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.26 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +13.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.26 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -20.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     146,000 円/㎡]  



安城 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 安城 -19 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  安城市安城町馬池101番2
1827000009935-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考