令和7年1月15日　提出 安城 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -10 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市箕輪町東山４５番１１ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、営業所等が混 在する県道沿いの住 宅地域 西12m県道 水道、下水 三河安城 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 三河安城駅南方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 安城市郊外の幹線道路沿いの混在住宅地域である。市街化調整区域であることから特別の地域要因変動もなく現 在の居住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心に隣接市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者についても安城市在住者の地縁者を中心に 市街地の土地が購入出来ない一次取得者を含むものと考えられる。市街化調整区域の規制下にあるため取引件数は少な い。ただ、市街地へのアクセスが容易な住宅地であり、市全体の宅地供給が不足している状況下では、集落内の小規模 開発にも相応の需要が認められる。中心となる価格帯は取引規模がまちまちであり、見いだせない状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に位置しているが、市街地へのアクセスが容易なためアパートや賃貸マンション等の土地利 用が一部に見られる。ただ、地域の大半の利用は戸建住宅地域であり、賃貸市場についても未成熟と判断されるため、 収益還元法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 97,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰や海外の紛争による先行き不透明感 はあるも、不動産市場は供給が少なく需要が 上回る状況にある。地価も住宅地は上昇傾向 で推移している。 市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域 である。地域に変化を及ぼす特段の要因はな いが、周辺地域の地価上昇を受けて上昇基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％