令和7年1月15日　提出 安城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 543,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市三河安城本町１丁目２９番１２ ②地積 　(㎡) 2,717   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.5 共同住宅 ＳＲＣ15 マンション、飲食店 、小売店舗が混在す る地域 南西25m県道、三方路 水道、ガス、下水 三河安城 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部、第１種住居地域（６０ ，２００） 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 三河安城駅西方 800m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 発展の顕著な三河安城駅周辺のマンション地域であり、駅周辺では新規マンションの建設が進んでおり、今後も 発展的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              171,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西三河エリアの駅徒歩圏内に位置するマンション適地のエリアである。需要者の中心はマンション開発 事業者であり、事業採算性を第一次的に考えるが、土地取得は競争になるため高目となる事が多い。昨今の建築費高騰 に伴い利益減少を考慮した出口部分の見直しで乗り切っている。分譲価格は徐々に上昇しており、総額５，０００万円 を超えるマンションも見られる。取引の中心となる価格帯は規模等により差があり、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性を有する比較的規模の大きい取引事例を採用し、現実のマンションの素地の市場性を反映した実証 的価格な価格が求められた。一方、開発法による価格は、分譲想定した場合の総収入から総費用を控除する等事業の想 定収支に着目して査定しており、理論的な価格である。本件では、実証性を有する比準価格を中心に一部想定が伴う開 発法の価格を関連付け、前年公示価格との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は、当エリアを牽引する自動車産業 の懸念材料の捻出より勢いは欠けるが、土地 の需給不均衡のため不動産市場は上昇傾向で 推移している。 駅徒歩圏の生活利便性の良好なエリアであり 、マンション販売価格も上昇しており、マン ション素地価格も上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％