鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
豊田 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 9-5

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　鈴木　哲

TEL.

鑑定評価額

49,000,000 円

１㎡当たりの価格

78,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市緑ケ丘４丁目２番				②地積　(㎡)	624 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	倉庫、事務所兼作業所Ｓ2	自動車関連の中小工場の多い工業地域	北東7m市道	水道、ガス、下水	三河豊田 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

三河豊田駅北西方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

今後も地域的要因の大きな変動は考えられないため、現状維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

豊田市を含む西三河地方の中小工場地域の圏域が同一需給圏と把握され、豊田市及び隣接市町を活動の拠点とする小規
模製造業者及び倉庫事業者等が需要の中心と考えられる。トヨタ自動車の販売実績が好調であることから西三河地区の
中小工場地の需要は堅調で不動産価格も上昇傾向にある。なお、工業地の需要の中心となる価格帯は、規模等により異
なるため総額の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規範性の高い工業地の取引事例により比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した比準価格が得られたもの
と思料する。一方、平家建工場を標準地上に想定し収益価格を導出したが、不動産価格が収益性によって形成されるに
至っておらず、投資市場も限定的であるため比準価格に比して低位に求められた。鑑定評価額の決定に際しては実証的
説得性に優る比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地と比較検討して上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,500 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.4]

[100.0]
100

78,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な自動車産業に支えられ、消費・雇用等
の地域経済は総じて堅調で、市内の不動産市
場も堅調に推移している。

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０７３６ -17	豊田市		更地	（　）	ほぼ台形	接面道路無、無道路地		準工
b	Ａみよし０７２７ -9	みよし市		底地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		工専 (60,200)
c	Ａ瀬戸０６３１ -18	瀬戸市		更地	（　）	台形	南東8m市道、中間画地		工業特別工業地区 (60,200)
d	Ａ豊田０６３８ -509	豊田市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ瀬戸６３３ -530	瀬戸市		更地	（　）	正方形	南西8m市道、中間画地		準工宅地造成工事規制地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,909	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,909	100 [ 121.2]	77,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,500
b	(　 37,858) 75,716	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,502	100 [ 104.1]	76,371		76,400
c	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,637	100 [ 58.2]	81,851		81,900
d	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	66,868	100 [ 85.0]	78,668		78,700
e	(　 ) 53,648	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,257	100 [ 70.0]	78,939		78,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,800 円／㎡]

豊田 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,868,598	1,100,685	2,767,913	2,163,800	604,113	（　0.9742） 588,527	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,375,614 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	335.34	Ｓ1	335.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	624 ㎡	25.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建工場の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建一棟貸し工場のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	335.34	100.0	335.34	1,003	336,346	3.0	1,009,038
							1.0	336,346
～

～

～

～

計		335.34	100.0	335.34		336,346		1,009,038
								336,346

⑨年額支払賃料	336,346 円　×　12ヶ月　＝　 4,036,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 335.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,036,152 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,793,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,009,038 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 336,346 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 65,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,868,598 円　　　　（　 6,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　 1,003 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,500 円	34,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,085 円	4,036,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 389,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,500 円	34,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,100,685 円　（　　　　　　 1,764 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 335.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 70 ％　＋　0.0763 × 20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,163,800 円（　　　　　 3,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,868,598 円
②総費用	1,100,685 円
③純収益　①－②	2,767,913 円
④建物等に帰属する純収益	2,163,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	604,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	588,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 943 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,375,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊田 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊田市緑ケ丘四丁目２番	1836000338436-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
豊田 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 9-5

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　加古　路博

TEL.

鑑定評価額

49,200,000 円

１㎡当たりの価格

78,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市緑ケ丘４丁目２番				②地積　(㎡)	624 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	倉庫、事務所兼作業所Ｓ2	自動車関連の中小工場の多い工業地域	北東7m市道	水道、ガス、下水	三河豊田 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

三河豊田駅北西方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場を中心に倉庫等も見られる工業地域である。地域の特性に影響を与える要因は見られないことから、当
面は現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊田市を含む西三河一円の高速道路ＩＣ、幹線道路等へのアクセスに優れる内陸型工業地域である。主要
な需要者は自動車産業関連を主とする地場中小事業者、大手・中堅法人の関連工場・倉庫等が想定される。市場規模の
大きい自動車産業等の事業者の需要に適う工場地の新規供給は限定的であるため、取引は少ない。取引価格は、規模、
立地条件、利用目的等の個別性により様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性のある取引事例を採用して試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。収益価格は
貸工場を想定して試算したが、近隣地域においては賃貸収益目的の取引は少なく、収益性に基づいた土地価格が形成さ
れる傾向は低いため、低位に試算された。よって、本件では、自用の事業目的が中心であるという取引の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,500 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.5]

[100.0]
100

79,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価動向、金融資本市場、世界情勢等の変動
要因がある中、自動車産業中心の地域経済は
堅調であり、市内の不動産市場も上昇傾向で
推移している。

市内中心市街地から比較的近距離圏にある内
陸型工場地域に位置している。地域要因に特
別な変動はなく、工場地の需要は概ね堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０７３６ -17	豊田市		更地	（　）	ほぼ台形	接面道路無、無道路地		準工
b	Ａ瀬戸６３３ -530	瀬戸市		更地	（　）	正方形	南西8m市道、中間画地		準工宅地造成工事規制地区計画等 (60,200)
c	Ａみよし０５３７ -526	みよし市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ東郷０６３２ -535	愛知郡東郷町		建付地	（　）	長方形	南東5.5m道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,909	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,909	100 [ 141.4]	66,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,400
b	(　 ) 53,648	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,257	100 [ 65.0]	85,011		85,000
c	(　 ) 67,319	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,455	100 [ 86.4]	86,175		86,200
d	(　 ) 55,300	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,959	100 [ 73.5]	77,495		77,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,800 円／㎡]

豊田 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,030,589	1,137,055	2,893,534	2,250,600	642,934	（　0.9742） 626,346	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,235,136 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	335.34	Ｓ1	335.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	624 ㎡	25.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	335.34	100.0	335.34	1,045	350,430	3.0	1,051,290
							1.0	350,430
～

～

～

～

計		335.34	100.0	335.34		350,430		1,051,290
								350,430

⑨年額支払賃料	350,430 円　×　12ヶ月　＝　 4,205,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 335.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,205,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,952,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,051,290 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,882 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 350,430 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 67,857 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,030,589 円　　　　（　 6,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　 1,045 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	36,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,155 円	4,205,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 397,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,300 円	36,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,137,055 円　（　　　　　　 1,822 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 104,000 円／㎡　×　 335.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 70 ％　＋　0.0763 × 20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,250,600 円（　　　　　 3,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,030,589 円
②総費用	1,137,055 円
③純収益　①－②	2,893,534 円
④建物等に帰属する純収益	2,250,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	642,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	626,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,235,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊田 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊田市緑ケ丘四丁目２番	1836000338436-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考