別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 9-3 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市堤町寺池１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,997  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 工場

 中小規模の自動車関
連工場等が多い工業
地域		 北東20m市道、南東側道 水道、ガス 竹村

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 竹村駅北西方

1.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の様相に特段の変化がないため、今後とも現状を維持していくものと見込まれる。街路網に恵まれた立地特
性により需要は堅調なため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市を始めとして、西三河地域等の工業地域。需要者の中心は、主に自動車関連産業の事業者が想定
される。自動車産業は好調であるが、ＥＶシフトや業界の再編など１００年に一度の変革期を迎え、先行きが不透明で
ある。そのような状況の中、近隣地域は、バイパスや高速ＩＣへのアクセスが良好なことから、物流関連事業者の参入
も見込まれるため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模、用途等によって異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用の工場や倉庫が見られるものの、建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経
費率の把握が困難なため、収益価格は相対的に精度が劣る。比準価格は、不動産市場で生起した取引事例に基づく実証
的な価格で、精度の高い価格が得られたと判断される。本件では、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を重視
し、収益価格を参考にとどめ、豊田市の工業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.6]		 [101.0]
100		 60,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊田市の工業地は、自動車産業が変革期にあ
るため、事業者の取扱品目でマインドの差が
見られるものの、物流関連が旺盛なため、総
じて堅調である。

ここ何年かは土地利用が硬直的であり、特段
の変化が見られないため、地域要因に変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
１８
-537		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南12m市道、
北東26m、
二方路
工業
地区計画等
(60,200)
b Ａ豊田０６
１８
-2		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南10.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ豊田０６
２５
-18		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西5.8m市道、
東4m、二方路
｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ豊田０６
３８
-509		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e Ａ豊田０６
３６
-20		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
南東4m、
北西2m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     58,657) 
58,657  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
62,337 		 100
[  99.7]
62,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
63,200 
b (　           ) 
27,225  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,770 		 100
[  50.3]
55,209 
55,800 
c (　     41,647) 
41,647  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
43,753 		 100
[  70.7]
61,885 
62,500 
d (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
66,868 		 100
[ 165.6]
40,379 
40,800 
e (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
30,220 		 100
[  93.8]
32,217 
32,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +67.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,500 円／㎡]  



豊田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,275,866 
2,818,040 
6,457,826 
5,361,900 
1,095,926 		 （　0.9752）
1,068,747 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     24,289,705 円　　　　（　     12,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 800.00 Ｓ1 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   1,997 ㎡     38.5 m x   59.1 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
800.00 
100.0 
800.00 
1,030 
824,000 		 3.0  2,472,000 
1.0  824,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

824,000 		 2,472,000 
824,000 
⑨年額支払賃料        824,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,888,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,888,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       791,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,096,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,472,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          824,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         156,164 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,275,866 円　　　　（　         4,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,030 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 296,640 円  　　　        9,888,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      975,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      905,800 円  　　　　     91,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        91,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,818,040 円　（　　　　　　         1,411 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,361,900 円  
（　　　　　         2,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,275,866 円      
②総費用 2,818,040 円      
③純収益　①－② 6,457,826 円      
④建物等に帰属する純収益 5,361,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,095,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,068,747 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          535 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,289,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市堤町寺池１番１
 1836000166867-0000
2 　豊田市堤町寺池１番４
 1836000166870-0000
3 　豊田市堤町寺池１番５
 1836000166871-0000
4 　豊田市堤町寺池１番１０
 1836000166876-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 9-3 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　樋沢　武司   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市堤町寺池１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,997  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 工場

 中小規模の自動車関
連工場等が多い工業
地域		 北東20m市道、南東側道 水道、ガス 竹村

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 竹村駅北西方

1.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 トヨタ自動車堤工場至近の中小工場地域で、当面は現状の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び周辺市町を中心とする県内の中小工場地域である。需要者の中心は自動車関連業及び物流関連
事業者等である。対象標準地の属する地域は高速道路ＩＣへの利便性が良好であり、近年、物流関連企業の進出が増え
ている。近年は通信販売が拡大し、物流取扱量は増加傾向が顕著であり、物流関連施設用地の需給は強含みで推移する
ものと判断する。取引価格はバラつきがあり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内には貸工場、貸倉庫等もみられるが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少なく、自用目的の取引が中
心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、
収益価格はやや低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.6]		 [101.0]
100		 60,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高等不安定要素はあるものの、金融緩和
が続いており、不動産市況は強含みで推移し
ている。


トヨタ自動車関連の大工場に近接し、立地が
良く、競争力は高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０７
３４
-21		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西25m市道、
南17m、角地
工業

(70,200)
b Ａ豊田０７
３４
-26		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8.4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ豊田０７
３９
-2		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
西9m、角地
工専
地区計画等
(70,150)
d Ａみよし０
７２７
-9		 みよし市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     65,700) 
65,700  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.3]
59,318 		 100
[  99.5]
59,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
60,200 
b (　     58,314) 
116,628  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
110,529 		 100
[ 194.3]
56,886 
57,500 
c (　           ) 
51,771  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
53,821 		 100
[  74.3]
72,437 
73,200 
d (　     37,858) 
75,716  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,502 		 100
[ 127.4]
62,403 
63,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +15.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +92.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,200 円／㎡]  



豊田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,200,824 
2,811,960 
6,388,864 
5,361,900 
1,026,964 		 （　0.9752）
1,001,495 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     22,761,250 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 800.00 Ｓ1 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   1,997 ㎡     38.5 m x   59.1 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
800.00 
100.0 
800.00 
1,020 
816,000 		 5.0  4,080,000 
1.0  816,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

816,000 		 4,080,000 
816,000 
⑨年額支払賃料        816,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,792,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,792,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       783,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,008,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,080,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          816,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         154,648 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,200,824 円　　　　（　         4,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 293,760 円  　　　        9,792,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      971,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      905,800 円  　　　　     91,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        91,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,811,960 円　（　　　　　　         1,408 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,361,900 円  
（　　　　　         2,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,200,824 円      
②総費用 2,811,960 円      
③純収益　①－② 6,388,864 円      
④建物等に帰属する純収益 5,361,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,026,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,001,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          501 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,761,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市堤町寺池１番１
 1836000166867-0000
2 　豊田市堤町寺池１番４
 1836000166870-0000
3 　豊田市堤町寺池１番５
 1836000166871-0000
4 　豊田市堤町寺池１番１０
 1836000166876-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考