令和7年1月15日　提出 豊田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 9-2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.

鑑定評価額 3,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市新生町６丁目１番外 ②地積 　(㎡) 72,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模工場が多い内 陸型工業地域 北20m市道、三方路 水道、ガス 土橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 土橋駅北東方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は豊田市中心部の大規模工場が多い内陸型工業地域で、当面現在の環境を維持して推移していくものと 予測される。地価水準は今後の景気動向にもよるが上昇傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市内を含む三河地区やその周辺一帯の工業地域である。需要者は同一需給圏内の製造を目的とした自 動車関連産業等の法人、倉庫・物流施設等を目的とした法人等が中心である。建築費高騰や金融政策の影響等の懸念は あるが、当該地域の自動車関連産業の業績は比較的好調であり、工業地に対しての土地需要は堅調に推移している。需 要の中心となる価格帯は、規模により大きく相違するが、７０，０００㎡前後で３億５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場が多い内陸型工業地域で収益物件は見られない地域であるため、取引は自用目的が中心である。比準価格は 類似性のある豊田市及び西尾市・豊橋市・豊川市の比較的規模の大きい工業地事例から求められており、市場動向を反 映した価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあ たっては比準価格を採用し上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊田市の工業地は、建築費の高騰や金融政策 の影響等の懸念はあるものの、自動車関連産 業等の土地需要は堅調であり、地価は上昇傾 向にある。 豊田市中心部の大規模工場が多い工業地域で 、地域要因に特段変動要因は認められないが 、景気が回復しており地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％