令和7年1月15日　提出 豊田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 9-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.

鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市寿町１丁目４９番 ②地積 　(㎡) 2,420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 大中規模の工場、倉 庫が建ち並ぶ工業地 域 北東8.3m市道 水道、ガス 土橋 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 土橋駅東方 820m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場が建ち並ぶ工業地域であり、コロナ禍が終息し経済活動も元に戻り、概ね良好な地域経済の下、地価は上昇 傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西三河及び東尾張地区の工業地域である。主たる需要者の属性は当該需給圏内において企業活動を営んで いる自動車関連の下請け企業等の事業者が中心である。自動車産業においては、将来のＥＶ化等先行き不透明感等ある ものの、立地の良いエリアの需要は堅調である。規模、業種、利用目的等により取引される価格帯にはばらつきがあり 、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、１㎡当たり５万～７万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価 格は標準地において最有効使用の工場を建築して賃貸する場合を想定し、収益性の観点から求めているが、近隣地域は 自己業務用を主としており、元本価格に見合う賃料の収受が困難であり、規範性が劣ると判断した。以上から、比準価 格を採用し、収益価格は参考に留め、近時の経済動向や地価動向等も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻り、地 域経済の中長期的な見通しも回復している。 二極化がより鮮明になっているものの改善傾 向がみられる。 市中心部南西部の自動車関連企業が多く集積 する工場地域であり、特段の地域要因変動は ないが、立地が良いことから地価の堅調さが 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％