鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
豊田 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 5-10

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　荒川　鶴章

TEL.

鑑定評価額

49,600,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市東梅坪町２丁目１番２３外				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:1	店舗Ｗ1	低層店舗が多い国道沿いの路線商業地域	西29m国道	水道、ガス、下水	愛環梅坪 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

愛環梅坪駅東方

360m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は国道沿いの路線商業地域で、店舗の入替や建替等も考えられるが、当面現在の環境を維持して推移し
ていくものと予測される。地価水準は今後の景気動向にもよるが上昇傾向を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊田市内を含む西三河地区一帯の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は同一需給圏内の法
人や個人事業主、全国的な店舗を展開する法人等が中心である。建築費高騰や金融政策の影響等の懸念はあるが、繁華
性の高い路線商業地に対しての土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、
規模により大きく相違するが、３００㎡前後で５，０００万～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

豊田市の国道沿いの路線商業地域で収益物件も見られる地域であるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似
性の高い豊田市内の商業地事例から求められており、市場動向を反映した価格である。一方、収益価格は、土地の価格
に見合った賃料形成がされておらず低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参
考とし、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 192,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[109.1]

[100.0]
100

183,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊田市中心部の商業地は、建築費の高騰や金
融政策の影響等の懸念はあるものの、土地に
対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。

国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段
変動要因は認められないが、景気が回復して
おり地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０７３５ -14	豊田市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、西2.2m、二方路		商業 (90,330)
b	Ａ豊田０７３３ -7	豊田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11.2m国道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ豊田０６３８ -26	豊田市		底地	（　）	台形	南西27m国道、中間画地		準住居地区計画等 (70,200)
d	Ａ豊田０６１８ -514	豊田市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	Ａ豊田０７３９ -31	豊田市		建付地	（　）	ほぼ整形	東16m市道、中間画地		１中専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,125	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,439	100 [ 92.5]	149,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 203,171	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	210,485	100 [ 100.3]	209,855		210,000
c	(　 105,253) 150,361	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	164,927	100 [ 85.1]	193,804		194,000
d	(　 ) 212,276	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	221,404	100 [ 128.5]	172,299		172,000
e	(　 ) 149,717	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	155,370	100 [ 90.1]	172,442		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

豊田 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,311,669	1,053,961	3,257,708	2,086,200	1,171,508	（　0.9752） 1,142,455	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,964,886 円　　　　（　 95,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	162.72	Ｓ1	162.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	15.9 m x 17.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗、屋外駐車場２台を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.72	100.0	162.72	2,350	382,392	5.0	1,911,960
							1.0	382,392
～

～

～

～

計		162.72	100.0	162.72		382,392		1,911,960
								382,392

⑨年額支払賃料	382,392 円　×　12ヶ月　＝　 4,588,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,588,704 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 367,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,221,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,911,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 382,392 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 72,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,311,669 円　　　　（　 15,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,500 円	30,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,661 円	4,588,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 400,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 301,900 円	30,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,053,961 円　（　　　　　　 3,889 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 162.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,086,200 円（　　　　　 7,698 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,311,669 円
②総費用	1,053,961 円
③純収益　①－②	3,257,708 円
④建物等に帰属する純収益	2,086,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,171,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,142,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,216 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,964,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊田 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊田市東梅坪町二丁目１番２３	1836000871034-0000
2	豊田市東梅坪町二丁目１番２４	1836000240962-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
豊田 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 5-10

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　水野　昌弘

TEL.

鑑定評価額

49,900,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市東梅坪町２丁目１番２３外				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:1	店舗Ｗ1	低層店舗が多い国道沿いの路線商業地域	西29m国道	水道、ガス、下水	愛環梅坪 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

愛環梅坪駅東方

360m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

市街地を通る国道沿いの商業地で店舗等が建ち並んでおり、未・低利用地は殆ど見当たらない。当面は店舗の入
替程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊田市及び隣接市を通る幹線街路沿線の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に事業拠点を有する事業者で
ある。大型商業施設への出店、インターネット等の無店舗販売への移行、定期借地権の活用により市場構造として商業
地の需要は一般的に低い水準となっているが、当該地域は幹線道路沿いであることから店舗・事務所等の一定の需要が
見込まれる。需要の中心は、駐車スペースを確保して概ね２００坪程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は幹線道路沿いの中低層の店舗等であり、自用の建物（敷地は借地の場合もある）が多い。当該地域はテナントビ
ルが建ち並ぶ程の繁華性はなく、事業用地本来の賃料収入に主眼を置いた収益性よりもむしろ、資産性を重視した価格
形成がなされており、収益価格は低位に求められたと位置づける。従って、これらの価格形成を反映する比準価格を標
準とし、収益価格を関係づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 192,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[109.1]

[100.0]
100

183,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車生産が堅調であることから、豊田市の
住宅需要も好調で、それらの購買力を背景に
商業地需要も押し上げられている。

特別な地域要因変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０７３７ -13	豊田市		建付地	（　）	不整形	西20m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ豊田０６２１ -503	豊田市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ豊田０７３７ -5	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15.8m県道、南7.4m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ豊田０６１８ -510	豊田市		更地	（　）	長方形	東24m市道、北8m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,750	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	160,706	100 [ 80.5]	199,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 132,343	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	142,201	100 [ 74.8]	190,108		190,000
c	(　 ) 138,038	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	137,904	100 [ 75.6]	182,413		182,000
d	(　 ) 131,202	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	129,098	100 [ 69.2]	186,558		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

豊田 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,364,760	1,062,743	3,302,017	2,106,720	1,195,297	（　0.9752） 1,165,654	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	26,492,136 円　　　　（　 97,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	162.72	Ｓ1	162.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	15.9 m x 17.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.72	100.0	162.72	2,377	386,785	6.0	2,320,710
							1.0	386,785
～

～

～

～

計		162.72	100.0	162.72		386,785		2,320,710
								386,785

⑨年額支払賃料	386,785 円　×　12ヶ月　＝　 4,641,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,641,420 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 371,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,270,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,320,710 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 386,785 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 73,303 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,364,760 円　　　　（　 16,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　 2,377 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,243 円	4,641,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 403,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,900 円	30,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,062,743 円　（　　　　　　 3,922 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 162.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,106,720 円（　　　　　 7,774 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,364,760 円
②総費用	1,062,743 円
③純収益　①－②	3,302,017 円
④建物等に帰属する純収益	2,106,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,195,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,165,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,492,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊田 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊田市東梅坪町二丁目１番２３	1836000871034-0000
2	豊田市東梅坪町二丁目１番２４	1836000240962-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考