別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 豊田 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 3-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　粟谷　達也   TEL.

鑑定評価額 43,900,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 豊田市平和町２丁目１８番 ②地積(㎡) 1,203  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,150) （その他） 2:1 畑 周辺には戸建住宅等も見られる熟成度中位の地域 南東1.8m未舗装道路、三方路 三河豊田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   40 ｍ、南  100 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   48.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．８ｍ道路 交通 施設 三河豊田駅東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺は住宅地域が形成されており、市街化進行の程度は比較的早く、将来的には戸建住宅地へと推移することが 見込まれると予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     36,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     35,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び周辺市の宅地見込地地域である。需要者の中心は戸建住宅地の開発分譲を目的とする開発業者 等である。現況、戸建住宅、マンション等が存する住宅地域に近接する農地であるが、将来的に宅地へと移行する可能 性があるため、地価は安定的に推移している。転換後造成後の戸建住宅地で土地は２０００万円～２５００万円程度、 戸建住宅は３５００～４０００万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は開発素地の取引事例を採用し、適切に要因比較を行ったうえで試算しているため信頼性は高い。一方、控除 後価格は開発業者の事業採算性に着目した価格であるが、想定的要素を多く含む点で信頼性はやや劣ると判断される。 以上より、本件では比準価格を重視しつつ、控除後価格を参考とし、かつ、周辺地域の価格動向にも留意し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     36,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不安定な海外情勢及び物価の高騰等、不安要素はあ るものの、経済活動の正常化に伴い地価は総体的に 上昇傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。将来的には良好な住 宅地域へ転換される可能性がある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他