別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊田 -44 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 -44 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 加古 路博   TEL.
鑑定評価額 23,800,000 円  1㎡当たりの価格 98,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊田市西岡町裏畑91番2外
②地積
 (㎡)
241  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)



(60,160)

1.2:1
住宅

S3
一般住宅の中に共同
住宅等が見られる住
宅地域
北4m市道 水道、ガス、下水 若林

4.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  4
m市道
交通

施設
若林駅北西方

4.4km
法令

規制
2中専
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域で、鉄道駅からやや遠いがトヨタ自動車高岡工場等の各種事業所
近くに位置しており、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            98,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            13,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市の市街化区域内にある住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の基幹産業である自動車関
連企業従業員等であるが、隣接市町からの需要も認められる。近隣地域は最寄鉄道駅からは徒歩圏外であるが、トヨタ
自動車高岡工場等市内産業の拠点や刈谷ハイウェイオアシスに比較的近く、住宅需要は概ね堅調に推移している。土地
は2000~2500万円、新築建売住宅は3500~4000万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集できたため、これら取引市場の実態を反映する比準価格の信
頼性は高い。収益価格については、周囲に賃貸用共同住宅も見られるが、投資用不動産市場は十分に成熟しておらず、
収益性よりも居住快適性を重視して取引が行われる地域のため、収益価格は比準価格より低位に試算された。以上によ
り、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊田 -30                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        145,000 円/㎡
[102.8]
100
100
[100.0]
100
[151.0]
[100.0]
100
98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           96,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価動向、金融資本市場、世界情勢等の変動
要因がある中、自動車産業中心の地域経済は
堅調であり、市内の不動産市場も上昇傾向で
推移している。

一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域で
、最寄駅から離れ、郊外に位置するが、自動
車関連等各種事業所に近く、地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       +49.5
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 豊田 -44 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊田07
27
-1
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.5m道路
、中間画地




1中専

(60,150)
b A豊田06
34
-10
豊田市

建付


  
(           ) 
長方形 北東4m道路、
中間画地




準工

(60,200)
c A豊田07
25
-9
豊田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地




1中専
風致地区
(40,150)
d A豊田06
18
-534
豊田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、
準角地



1低専
地区計画等
(60,100)
e A豊田06
35
-10
豊田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3m道路、
南西2m、
二方路



1住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
96,778  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

97,843 
100
[ 100.5]

97,356 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

97,400 
b (            
98,092  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

102,997 
100
[ 105.1]

97,999 

98,000 
c (            
109,467  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

110,009 
100
[ 112.6]

97,699 

97,700 
d (            
96,318  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

90,144 
100
[  89.9]

100,271 

100,000 
e (            
99,738  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

103,293 
100
[ 101.8]

101,467 

101,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +8.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     +18.5
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -11.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      +6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      98,800 円/㎡]  



豊田 -44 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,002,965 

639,589 

2,363,376 

2,212,440 

150,936 
( 0.9728
146,831 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格        3,337,068 円    (      13,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
豊田 -44 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 97.20 LS2 194.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   160 %   241 ㎡     16.6 m x   14.3 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積約48㎡のファミリータイプ4戸(各階2戸)の共同住宅を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
97.20 

100.0 

97.20 

1,285 

124,902 
2.0  249,804 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


194.40 

100.0 

194.40 


249,804 
499,608 
0 
⑨年額支払賃料        249,804 円 × 12ヶ月 =        2,997,648 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      194.40 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          192,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,997,648 円  ×     6.0 %                          
+            192,000 円  ×     6.0 % =         191,379 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,998,269 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           499,608 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            4,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,002,965 円    (         12,460 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(     1,285 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
豊田 -44 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 123,600 円           30,900,000 ×       0.4 %
②維持管理費 95,689 円             3,189,648 ×       3.0 %
③公租公課  土地                52,600 円     査定額
 建物               305,900 円           30,900,000 ×    60.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        30,900 円           30,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,900 円           30,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    639,589 円 (               2,654 円/㎡)  (経費率    21.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,900,000 円                          設計監理料率
  159,000 円/㎡ ×      194.40 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0716        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0763 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,212,440 円  
(              9,180 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,002,965 円      
②総費用 639,589 円      
③純収益 ①-② 2,363,376 円      
④建物等に帰属する純収益 2,212,440 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 150,936 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
146,831 円      

  (                            609 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                               3,337,068 円


(                        13,800 円/㎡)
4 不動産ID 豊田 -44 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊田市西岡町裏畑91番2
1836000213163-0000
2  豊田市西岡町裏畑91番14
1836000213167-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊田 -44 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 -44 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 成田 晃浩   TEL.
鑑定評価額 23,900,000 円  1㎡当たりの価格 99,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊田市西岡町裏畑91番2外
②地積
 (㎡)
241  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)



(60,160)

1.2:1
住宅

S3
一般住宅の中に共同
住宅等が見られる住
宅地域
北4m市道 水道、ガス、下水 若林

4.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  4
m市道
交通

施設
若林駅北西方

4.4km
法令

規制
2中専
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
刈谷市との市境近くにある熟成度の高い住宅地域で、土地利用が硬直的であり、今後とも現状を維持していくも
のと見込まれる。値頃感による需要により、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            99,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            14,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市の住宅地域を始めとして、隣接する刈谷市等の圏域。需要者の中心は、地縁者や血縁者を主体と
しているが、市外からの転入者もある。中心市街地や鉄道駅から遠く離れており、街路の配置も雑然としているため、
住宅地としての人気はさほど高くないが、値頃感により豊田市の中心部や隣接する刈谷市等からの需要が見られる。市
場の中心価格帯は、土地は2,300万円前後、新築の建売住宅は3,500万円~4,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅の建設を目的とする需要が中心であるが、賃貸用共同住宅の建設も見られる地域である。比準価格は、不動産
市場で生起した取引事例に基づく実証的な価格で、多数の事例に裏付けされた規範性の高い価格が得られた。収益価格
は、試算にあたって採用した諸元は、いずれも最近の実態を反映している。本件では、市場の実態を反映する比準価格
を重視し、収益価格を参酌し、豊田市の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊田 -30                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        145,000 円/㎡
[102.8]
100
100
[100.0]
100
[150.5]
[100.0]
100
99,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           96,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
豊田市の住宅地は、建築費の高騰や金利上昇
等により住宅取得に慎重な動きが広がってい
るが、自動車産業が好調なため、概して堅調
に推移している。

地域の様相に特段の変化が見られないため、
地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       +49.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 豊田 -44 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊田06
37
-511
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西5.2m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
b A豊田07
34
-27
豊田市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
c A豊田07
25
-6
豊田市

更地


  
(           ) 
不整形 北西8.3m市道
、北2m、
角地



1低専

(60,80)
d A豊田07
36
-24
豊田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.3m市道
、中間画地




1低専
高さ制限10m
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
148,892  
100
[ 100.0]
[ 103.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

154,401 
100
[ 138.7]

111,320 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

111,000 
b (            
132,562  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

134,550 
100
[ 138.7]

97,008 

97,000 
c (            
120,400  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[  94.0]

130,903 
100
[ 126.6]

103,399 

103,000 
d (            
124,938  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

120,297 
100
[ 124.0]

97,014 

97,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境     +36.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境     +36.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +23.0
画地      -6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +24.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      99,000 円/㎡]  



豊田 -44 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,991,983 

636,240 

2,355,743 

2,198,120 

157,623 
( 0.9728
153,336 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格        3,484,909 円    (      14,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
豊田 -44 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 97.20 LS2 194.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   160 %   241 ㎡     16.6 m x   14.3 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積約48㎡(4戸)。平面駐車場4台を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
共同住宅
97.20 

100.0 

97.20 

1,280 

124,416 
2.0  248,832 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


194.40 

100.0 

194.40 


248,832 
497,664 
0 
⑨年額支払賃料        248,832 円 × 12ヶ月 =        2,985,984 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      194.40 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          192,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,985,984 円  ×     6.0 %                          
+            192,000 円  ×     6.0 % =         190,679 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,987,305 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           497,664 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            4,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,991,983 円    (         12,415 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(     1,280 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
豊田 -44 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 122,800 円           30,700,000 ×       0.4 %
②維持管理費 95,340 円             3,177,984 ×       3.0 %
③公租公課  土地                52,800 円     査定額
 建物               303,900 円           30,700,000 ×    60.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        30,700 円           30,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円           30,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    636,240 円 (               2,640 円/㎡)  (経費率    21.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円                          設計監理料率
  158,000 円/㎡ ×      194.40 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0716        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0763 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,198,120 円  
(              9,121 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,991,983 円      
②総費用 636,240 円      
③純収益 ①-② 2,355,743 円      
④建物等に帰属する純収益 2,198,120 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 157,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
153,336 円      

  (                            636 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                               3,484,909 円


(                        14,500 円/㎡)
4 不動産ID 豊田 -44 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊田市西岡町裏畑91番2
1836000213163-0000
2  豊田市西岡町裏畑91番14
1836000213167-0000
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備考