令和7年1月15日　提出 豊田 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -33 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市駒場町東８９番３外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 旧来の農家住宅等が 密集する住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 三河知立 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三河知立駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 知立市との行政境近くに農家住宅等が密集する住宅地域であり、市街化調整区域内ではあるが住宅地域として既 に熟成しており、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持して推移していくと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市内の市街化調整区域内の住宅地域であり、特に代替性の強いエリアは市南西郊外部に所在する農 家集落地域と判定される。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等が中心である。当該地域は市街化調整 区域内にあるが既に一定の熟成度に達しているため、周辺の市街化区域内住宅地より割安感があり需要は底堅い。市場 の中心となる価格帯は、土地は２０００～２５００万円程度、新築建売住宅で３５００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格 の信頼性は高い。収益価格については、収益物件が殆ど見られない市街化調整区域内に位置し、賃貸事業の想定が現実 的ではなく、取引実態にも合致しないと判断されるため、試算しなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地と の検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,700 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [ 93.0] [100.0] 100 71,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価動向、金融資本市場、世界情勢等の変動 要因がある中、自動車産業中心の地域経済は 堅調であり、市内の不動産市場も上昇傾向で 推移している。 農家住宅中心の住宅地域であり、市南西郊外 の市街化調整区域に位置するが、熟成度が相 応に高いため、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％