別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
豊田 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 -22 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 小林 純   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  1㎡当たりの価格 63,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊田市御船町西稲場23番32
②地積
 (㎡)
164  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.5
更地

一般住宅と農家住宅
が混在する住宅地域
南東7.3m市道 水道、ガス、下水 猿投

1.8km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7.3m市道 交通

施設
猿投駅北東方

1.8km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市内の市街化調整区域に存する住宅地域を中心に形成されている。需要者は、地縁的選好性を有す
る地元居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域の中において市街地
に比較的近いこともあり、一般的要因のもと需要は堅調に推移している。市場の価格中心帯は、対象標準地の規模で1
000万円強程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街化調整区域内の住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、公法規制等の観点からも賃貸を想定することが合理
的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、一般的要因の
影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊田 -16                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         46,200 円/㎡
[ 98.5]
100
100
[100.0]
100
[ 72.2]
[100.0]
100
63,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費が持ち直し、自動車関連を中心に生
産活動も緩やかに回復しつつあるなか、豊田
市の不動産市場は総じて堅調に推移している


豊田市の市街化調整区域に存する住宅地域で
あるが、市街地に比較的近いことから、一般
的要因のもと需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -9.0
交通・接近     +3.0
環境       -23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 豊田 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊田07
37
-14
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北3.1m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b A豊田07
35
-1
豊田市

建付


  
(           ) 
不整形 南西5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c A豊田07
33
-37
豊田市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




「調区」 
地区計画等
(60,100)
d A豊田06
21
-515
豊田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.5m市道、
東4m、角地




「調区」 

(60,200)
e A豊田07
39
-6
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東5m市道、
南東4m、
南西4m、
三方路


「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
80,586  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

81,472 
100
[ 118.2]

68,927 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

68,900 
b (            
72,562  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

73,288 
100
[ 108.0]

67,859 

67,900 
c (            
63,694  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

63,379 
100
[  99.0]

64,019 

64,000 
d (            
66,265  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

64,978 
100
[ 104.8]

62,002 

62,000 
e (            
67,900  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

65,941 
100
[ 114.0]

57,843 

57,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境     +27.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      +8.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境     +14.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,400 円/㎡]  



豊田 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の住宅地域であり、公法規制等の観点からも賃貸を想定することが合理的でないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 豊田 -22 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊田市御船町西稲場23番32
1836000337114-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊田 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 -22 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 樋沢 武司   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  1㎡当たりの価格 63,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊田市御船町西稲場23番32
②地積
 (㎡)
164  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.5
更地

一般住宅と農家住宅
が混在する住宅地域
南東7.3m市道 水道、ガス、下水 猿投

1.8km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7.3m市道 交通

施設
猿投駅北東方

1.8km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
豊田市周辺部の市街化調整区域内の住宅地域である。中心部から距離があり、地価はほぼ横ばい傾向で推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市外延部に展開される市街化調整区域の住宅地域一帯である。当該地域は旧来からの農家集落を中
心に推移してきたが、相続等をきっかけに敷地を売却、ミニ分譲開発されるケースも見受けられる。需要者は、地縁的
選好性を有する個人が多いものの、若干、開発業者の取引も発生している。取引における中心価格帯は、規模等により
異なるが、分割された戸建住宅地を前提とする場合は土地で1000万~1500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の近隣及び周辺は市街化調整区域に存し、農家住宅あるいは戸建住宅がほとんどであり、不動産賃貸市場が
未成熟であるため、収益価格は求めえなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から試算して
おり、市場性を反映し、実証的であり、規範性が高い。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、最
近の地価動向に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊田 -16                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         46,200 円/㎡
[ 98.5]
100
100
[100.0]
100
[ 72.2]
[100.0]
100
63,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価高等不安定要素はあるものの、金融緩和
が続いており、不動産市況は強含みで推移し
ている。


農家住宅主体の市街化調整区域内住宅地域で
あり、地域要因に格段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -9.0
交通・接近     +3.0
環境       -23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 豊田 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊田07
39
-33
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西7m県道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b A豊田07
33
-36
豊田市

更地


  
(           ) 
不整形 南4.2m市道、
中間画地




「調区」 
宅地造成工事規制
(60,200)
c A豊田07
34
-3
豊田市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6.1m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
d A豊田07
34
-9
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東11m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
45,374  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

45,692 
100
[  82.2]

55,586 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

55,600 
b (            
62,681  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[  83.5]

75,593 
100
[ 108.9]

69,415 

69,400 
c (            
50,867  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[  90.0]
100
[ 105.0]

54,312 
100
[ 108.9]

49,873 

49,900 
d (            
69,326  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[  89.0]

78,829 
100
[ 101.0]

78,049 

78,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地     -16.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      -2.0
画地     -11.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,200 円/㎡]  



豊田 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の適正な把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は、市街化調整区域内に存し、賃貸市場が未成熟であり、共同住宅等の賃貸物件が見受けられず、賃
料水準の把握が困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 豊田 -22 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊田市御船町西稲場23番32
1836000337114-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考