別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊田 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 -4 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 土屋 暁   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  1㎡当たりの価格 140,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
100,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊田市横山町4丁目26番39
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が見
られる郊外の閑静な
住宅地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 新豊田

2.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
交通

施設
新豊田駅北西方

2.0km
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ既に熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現
状のままで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           140,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、いわゆる旧豊田市内の、名鉄豊田線・三河線、愛知環状鉄道線沿線を中心とした生活利便性に優れた住
宅地域の存する圏域である。主たる需要者は、同一需給圏内の基幹産業等の、自動車関連企業社員であり、一定の需要
が認められる。住宅供給は小規模の宅地開発が中心で、近隣地域は、最寄駅への接近性等交通利便性にやや劣るが良好
な居住環境を保持している。土地は2000万円前後、新築建売住宅は5000万円前後が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格
の信頼性は高い。収益価格については、賃貸事業の想定が現実的ではなく、収益性に基づいた価格形成がなされる傾向
は低く、取引実態にも合致しないと判断されるため、試算しなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検
討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊田 -20                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        193,000 円/㎡
[101.0]
100
100
[100.0]
100
[147.1]
[106.0]
100
140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          136,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
自動車産業中心の地域経済は、コロナ禍の影
響から回復しつつあり、市内の不動産市場も
一部を除き強含みとなっている。


交通利便性に劣るが、良好な居住環境を保持
しており需要者の選好性は強い。地域要因に
特段の変化はなく、コロナ禍の影響は終息し
つつある。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +40.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 豊田 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊田07
33
-27
豊田市

建付


  
(           ) 
台形 南東7.2m市道
、中間画地




1低専
宅地造成規制区域
(60,100)
b A豊田07
33
-38
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北西3.6m、
二方路



1住居
地区計画等
宅地造成工事規制
(60,200)
c A豊田07
34
-14
豊田市

建付


  
(           ) 
袋地等 東6m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
d A豊田07
25
-11
豊田市

建付


  
(           ) 
不整形 北東9.9m市道

南6m、東6m、
三方路


1低専

(70,100)
e A豊田07
37
-26
豊田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6.3m市道、
西5.3m、角地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
131,452  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

125,375 
100
[  94.9]

132,113 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

140,000 
b (            
127,673  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

120,282 
100
[  91.2]

131,888 

140,000 
c (            
101,859  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  78.0]

132,286 
100
[ 100.0]

132,286 

140,000 
d (            
141,587  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

137,542 
100
[ 104.0]

132,252 

140,000 
e (            
143,841  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 112.3]

130,648 
100
[  98.8]

132,235 

140,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -6.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     -14.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地     -22.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地     +12.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     140,000 円/㎡]  



豊田 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 豊田 -4 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊田市横山町四丁目26番39
1836000374325-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊田 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 -4 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 鈴木 哲   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  1㎡当たりの価格 141,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
100,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊田市横山町4丁目26番39
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が見
られる郊外の閑静な
住宅地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 新豊田

2.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
新豊田駅北西方

2.0km
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           141,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市内の鉄道沿線を中心とする一円の住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の一次取得者が中心で
、隣接市からの転入も見受けられる。大中規模の宅地開発がみられるもミニ開発が供給の中心をなしている。近隣地域
周辺について、交通利便性に劣るが良好な住環境が選好され、需給関係は堅調に推移している。土地は2000万円程
度、新築建売住宅は4000万円程度の物件が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市場においては自用目的の取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集することができた。これら取引事例から求めた
比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難で
あると判断されるため、本件鑑定評価では試算していない。従って、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ
、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊田 -20                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +8.0
[前年代表標準地等の価格]
        193,000 円/㎡
[101.0]
100
100
[108.0]
100
[135.5]
[106.0]
100
141,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          136,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
愛知県下の自動車産業は非常に好調でコロナ
後に経済活動も概ね持ち直している。豊田内
においては住宅地の地価は概ね上昇傾向にあ
る。

特別の変動要因はない。交通利便性に劣るが
、良好な住環境により一定の競争力を有する
。需要は堅調で、地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +29.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.7 %  %
3 試算価格算定内訳 豊田 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊田07
33
-27
豊田市

建付


  
(           ) 
台形 南東7.2m市道
、中間画地




1低専
宅地造成規制区域
(60,100)
b A豊田06
02
-7
豊田市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m道路、
中間画地




1中専

(60,160)
c A豊田06
33
-6
豊田市

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.4m市道
、中間画地




1低専

(60,100)
d A豊田07
33
-13
豊田市

更地


  
(           ) 
長方形 西8m市道、
中間画地




2住居
地区計画等
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
131,452  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

125,375 
100
[  90.9]

137,926 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

146,000 
b (            
132,636  
100
[ 100.0]
[ 103.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

137,544 
100
[ 106.0]

129,758 

138,000 
c (            
103,565  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

110,932 
100
[  83.3]

133,172 

141,000 
d (            
156,979  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

158,533 
100
[ 121.3]

130,695 

139,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +7.0 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     141,000 円/㎡]  



豊田 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 豊田 -4 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊田市横山町四丁目26番39
1836000374325-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考