令和7年1月15日　提出 刈谷 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -26 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　田代　徳恵   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市井ケ谷町一本木２４番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 が見られる既成住宅 地域 東5m市道、南側道 水道、ガス 富士松 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 富士松駅北東方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成集落であり、特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は安 定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は刈谷市を中心とする周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は西三河地域に 勤務する一次取得者のほか、建売業者も認められる。戸建住宅跡地、工場跡地等を分割した宅地分譲開発も見られ、不 動産価格の値頃感から需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は、土地は総額１５００万円～２０００万、新築戸 建住宅では３５００万円～４０００万前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成集落であり、アパート等の収益物件は見られない。賃貸需要が乏しいことから経済合理性を有 する共同住宅の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視した自用の戸建住宅の建設を目的 とする取引が支配的であり、価格牽連性を有する取引事例に基づき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。し たがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [101.0] 100 79,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元企業の好業績により宅地需要は堅調だが 、物価高や建物価格上昇に賃金上昇が追いつ いていないため、一部では購入に慎重な動き が見られる。 市街化調整区域内の既成集落に存し、特段の 変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％