令和7年1月15日　提出 刈谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -14 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹   TEL.

鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市高松町３丁目１７番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心とし て空地等も見られる 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 刈谷市 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 刈谷市駅東方 870m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が整然とした一般住宅地域であり、現状を維持して推移していくものと見込まれる。市中心部に近いため人 気が高く、地価水準は経済情勢に特段の変動がない限りはやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は刈谷市の住宅地域である。需要者の中心は刈谷市または隣接市に所在する事業所に勤務する３０代～４０ 代の一次取得者である。市中心部に近く利便性の高い立地であることに加え、街区の整った良好な居住環境を形成して いることから人気があり、旺盛な需要に対し供給は少なく地価は上昇している。土地は３，０００万円前後、新築戸建 で５，０００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模等より賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当 地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づ き行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映 する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    249,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [121.5] [103.0] 100 222,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    213,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の好業績等を背景とした需要 に対して慢性的な供給不足の状態にあり、刈 谷市内の住宅地の取引価格は高く推移した。 土地利用の状況に変動はないが、需給バラン スより地価水準の上昇がみられた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％