令和7年1月15日　提出 刈谷 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市神明町５丁目２１２番１ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ3 一般住宅のほかに駐 車場等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 刈谷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 刈谷駅北西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と周辺企業の従業員用駐車場が混在する地域である。変動要因はなく当面は現状維持で推移していくと 予測される。中心市街地に近く、需要が強く地価は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市及び隣接市の住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は、市内及び周辺市の企業に勤務す る３０～４０代の一次取得者である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで３５００万円程度、新築の戸建住宅で５ ０００万円前後である。業績好調な自動車関連企業の従業員による土地需要は強く、快適性、利便性が高い住宅地の供 給は限られており、地価は上昇傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い地域で、市場での取引は居住の快適性等を重視する戸建住宅需要者の自己使用目的が中心である。比準 価格は、規範性の高い取引事例から求めており信頼性が高い。収益価格は、標準地は画地規模が小さく、賃貸物件の想 定は現実的でないため、試算をしていない。市場においては、実際の取引価格を指標に価格が形成されている。以上か ら、市場実勢を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    249,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [121.7] [108.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の自動車関連企業の業績は好調であ る。景気は回復傾向にあるが、建築費の高騰 が不動産市況に影響を及ぼしており注視が必 要である。 地域に大きな変化はみられない。市中心部に 近く、利便性が高い住宅地で需要は強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％