別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
刈谷 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 -1 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 大脇 淳史   TEL.
鑑定評価額 59,000,000 円  1㎡当たりの価格 262,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
200,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
刈谷市大手町5丁目38番5
②地積
 (㎡)
225  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

LS2
中規模住宅等が建ち
並ぶ区画整然とした
住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 刈谷

770m
(2)



①範囲 東    50 m、西    60 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
刈谷駅南西方

770m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅等が見られる住宅地域であり、街区が整然とし市内で人気が高く、当面は現状を維持して推移していく
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           262,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            71,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は刈谷市の市街化区域における住宅地域である。需要者の中心は刈谷市のほか周辺市に勤務する一次取得者
等である。一般住宅等が見られる住宅地域であり、市中心部に位置し利便性が高いため、地価は安定的に推移している
。市場の中心価格帯は、分割した戸建住宅地の土地で3500~4000万円程度、新築の戸建物件で5500~60
00万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
鑑定評価方式を適用した結果、比準価格及び収益価格を得た。比準価格は市場性を反映した価格であり、実証的かつ客
観的で信頼性が高い。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、収益性よりも資産性、快適性が重視
される地域のため低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として広域的な価格検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          249,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 刈谷(県) -12              ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          254,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
刈谷市の住宅地の不動産市場は安定的に推移
しているが、物価の高騰や世界情勢等の影響
で不透明感が強く、今後の動向に注視すべき
である。

一般住宅等が見られる住宅地域であり、住環
境が良好であり市内で人気が高いため、地価
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 % +3.1 %
3 試算価格算定内訳 刈谷 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A刈谷07
41
-16
刈谷市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A刈谷07
41
-1
刈谷市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専

(60,150)
c A刈谷07
29
-5
刈谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




2中専

(60,150)
d A刈谷07
41
-31
刈谷市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
e A刈谷06
41
-519
刈谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
224,673  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 113.3]

203,058 
100
[  76.2]

266,480 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

266,000 
b (            
203,951  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

208,438 
100
[  81.6]

255,439 

255,000 
c (            
204,812  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

193,244 
100
[  76.8]

251,620 

252,000 
d (            
199,095  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.0]

186,928 
100
[  67.7]

276,112 

276,000 
e (            
196,760  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

193,574 
100
[  77.1]

251,069 

251,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -23.0
画地     +13.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -20.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -28.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -18.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     262,000 円/㎡]  



刈谷 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,548,150 

926,178 

3,621,972 

2,892,640 

729,332 
( 0.9728
709,494 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格       16,124,864 円    (      71,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
刈谷 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 124.00 LS2 248.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   225 ㎡     11.4 m x   19.7 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプで平均専有面積は約60㎡(4戸)とした。 ⑦有効率   96.8 %
の理由
同種、同規模の建物としては標準的なため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
124.00 

96.8 

120.00 

1,534 

184,080 
2.0  368,160 
1.0  184,080 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


248.00 

96.8 

240.00 


368,160 
736,320 
368,160 
⑨年額支払賃料        368,160 円 × 12ヶ月 =        4,417,920 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   6,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          288,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,417,920 円  ×     6.0 %                          
+            288,000 円  ×     6.0 % =         282,355 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,423,565 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           736,320 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            6,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          368,160 円 ×    94.0 %  ×    0.3400 =          117,664 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,548,150 円    (         20,214 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,580 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,534 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
刈谷 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 161,600 円           40,400,000 ×       0.4 %
②維持管理費 141,178 円             4,705,920 ×       3.0 %
③公租公課  土地               130,600 円     査定額
 建物               412,000 円           40,400,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        40,400 円           40,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円           40,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    926,178 円 (               4,116 円/㎡)  (経費率    20.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円                          設計監理料率
  163,000 円/㎡ ×      248.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0716        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0763 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,892,640 円  
(             12,856 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,548,150 円      
②総費用 926,178 円      
③純収益 ①-② 3,621,972 円      
④建物等に帰属する純収益 2,892,640 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 729,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
709,494 円      

  (                          3,153 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              16,124,864 円


(                        71,700 円/㎡)
4 不動産ID 刈谷 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  刈谷市大手町五丁目38番5
1827005274089-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
刈谷 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 -1 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 石脇 雄生   TEL.
鑑定評価額 59,000,000 円  1㎡当たりの価格 262,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
200,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
刈谷市大手町5丁目38番5
②地積
 (㎡)
225  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

LS2
中規模住宅等が建ち
並ぶ区画整然とした
住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 刈谷

770m
(2)



①範囲 東    50 m、西    60 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
刈谷駅南西方

770m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
刈谷駅至近の低層住宅を中心とする地域で、高い利便性と良好な住環境を背景に、地価は安定的に推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           262,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            74,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市およびその周辺市における住宅地域一円である。需要の中心は刈谷市及びその周辺市に通勤する
30~40代の一次取得者であり、特に当該地域においては自動車産業の従事者が多く見られる。市場における需給動
向は堅調に推移しており、価格水準は上昇傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯は、土地で3,00
0万円前後、建売分譲で5,500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動する
ことから、不動産の収益性を前提とする価格形成がされ難いと思料され、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断される
。本件においては収益価格は参考に留め、規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である
比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          249,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 刈谷(県) -12              ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          254,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産需要は堅調さを維持したが、米中欧の
海外経済や国内の金融・財政政策の変化が市
場に与える影響を今後慎重に見極める必要が
ある。

刈谷駅へ接近性に優れ、利便性、住環境が良
好な地域であり、用途の多様性から市内にお
ける選好性の高さを背景に需要も堅調に推移
している。

個別的要因に変動はない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 % +3.1 %
3 試算価格算定内訳 刈谷 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A刈谷07
41
-16
刈谷市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A刈谷07
29
-5
刈谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




2中専

(60,150)
c A刈谷07
41
-1
刈谷市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専

(60,150)
d A刈谷06
41
-519
刈谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
224,673  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 113.3]

203,058 
100
[  74.3]

273,295 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

273,000 
b (            
204,812  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

193,244 
100
[  74.9]

258,003 

258,000 
c (            
203,951  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

208,438 
100
[  80.6]

258,608 

259,000 
d (            
196,760  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

193,574 
100
[  75.2]

257,412 

257,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -25.0
画地     +13.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -22.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -16.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     262,000 円/㎡]  



刈谷 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,734,620 

959,611 

3,775,009 

3,021,520 

753,489 
( 0.9728
732,994 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格       16,658,955 円    (      74,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
刈谷 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 124.00 LS2 248.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   225 ㎡     11.4 m x   19.7 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約60㎡/戸、4戸の2階建共同住宅を想定。 ⑦有効率   96.8 %
の理由
共用部分を考慮。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
124.00 

96.8 

120.00 

1,583 

189,960 
2.0  379,920 
1.0  189,960 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


248.00 

96.8 

240.00 


379,920 
759,840 
379,920 
⑨年額支払賃料        379,920 円 × 12ヶ月 =        4,559,040 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   6,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          288,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,559,040 円  ×     5.0 %                          
+            288,000 円  ×     5.0 % =         242,352 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,604,688 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           759,840 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            7,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          379,920 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =          122,714 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,734,620 円    (         21,043 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,630 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,583 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
刈谷 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 168,800 円           42,200,000 ×       0.4 %
②維持管理費 145,411 円             4,847,040 ×       3.0 %
③公租公課  土地               130,600 円     査定額
 建物               430,400 円           42,200,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        42,200 円           42,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円           42,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    959,611 円 (               4,265 円/㎡)  (経費率    20.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      248.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0716        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0763 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,021,520 円  
(             13,429 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,734,620 円      
②総費用 959,611 円      
③純収益 ①-② 3,775,009 円      
④建物等に帰属する純収益 3,021,520 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 753,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
732,994 円      

  (                          3,258 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              16,658,955 円


(                        74,000 円/㎡)
4 不動産ID 刈谷 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  刈谷市大手町五丁目38番5
1827005274089-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
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9  
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備考