別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
碧南 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
碧南 -1 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 藤本 哲太郎   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  1㎡当たりの価格 108,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
80,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
碧南市末広町1丁目52番
②地積
 (㎡)
187  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

LS2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南6m市道 水道、下水 碧南中央

500m
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
交通

施設
碧南中央駅北方

500m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅に近く相対的に住環境が良好で希少性のある住宅地域であるが、特別の変動要因はなく、現状を維持する
ものと予測される。地価は底堅い需要を背景に横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +8.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           108,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は碧南市及び周辺市の区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有するエンドユーザー
及び自動車関連企業への通勤者であると考えられる。当該地域は碧南市の中心部に位置しており、住環境も良好である
ことから不動産需要は比較的安定しており、地価は横ばい傾向で推移している。取引市場の中心となる価格帯は土地の
みでは2,000万円前後、土地建物の総額で3,500万円~4,000万円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の属する近隣地域は一般住宅が中心の良環境な住宅地域であり、駅に近いが地域内の不動産の価格は自用の
土地及び建売住宅の取引を中心として形成されている。更に画地規模が小さいこと等収益建物の想定は非現実的であり
収益価格は試算しなかった。よって、本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在
の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 碧南 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        107,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[104.0]
[108.0]
100
108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          108,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
自動車関連産業の需要者を中心に、市中心部
の住環境良好な地域での取引が主であるが、
浸水リスクや企業の業績等による市場の不透
明感が窺える。

一般住宅等が建ち並ぶ区画の整った住宅地域
であり、特に目立った変化はなく、地価は横
ばい傾向にある。


南道路であり、日照、通風等の居住の快適性
が優れ、良好な競争力を有しているが、個別
的要因に変動はない。
行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -2.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 碧南 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A碧南07
36
-5
碧南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地




準工

(60,200)
b A碧南07
36
-3
碧南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c A碧南07
42
-1
碧南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
d A碧南07
42
-11
碧南市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
e A碧南07
36
-23
碧南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m道路、
北東5m、角地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
78,103  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

77,871 
100
[  80.8]

96,375 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +8.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 108.0]
     100

104,000 
b (            
109,197  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

106,547 
100
[ 101.7]

104,766 

113,000 
c (            
77,813  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

78,358 
100
[  81.7]

95,909 

104,000 
d (            
86,496  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

80,489 
100
[  78.3]

102,796 

111,000 
e (            
77,096  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

71,467 
100
[  72.4]

98,711 

107,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -6.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  -10.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -11.0 環境     -12.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -12.0 環境     -16.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     108,000 円/㎡]  



碧南 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街化しつつある地域内に位置しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 碧南 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  碧南市末広町一丁目52番
1827005103563-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
碧南 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
碧南 -1 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 大脇 淳史   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  1㎡当たりの価格 109,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
80,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
碧南市末広町1丁目52番
②地積
 (㎡)
187  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

LS2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南6m市道 水道、下水 碧南中央

500m
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
碧南中央駅北方

500m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅等が見られる住宅地域であり、市中心部に近く住環境が良好であり、当面は現状を維持して推移してい
くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +8.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           109,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は碧南市の市街化区域における住宅地域である。需要者の中心は碧南市のほか周辺市に勤務する一次取得者
等である。一般住宅等が見られる住宅地域であり、街区が整然とし住環境が良好なため、地価は安定的に推移している
。市場の中心価格帯は、分割した戸建住宅地の土地で1500~2000万円程度、新築の戸建物件で3000~35
00万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
鑑定評価方式を適用した結果、比準価格を得た。比準価格は市場性を反映した価格であり、実証的かつ客観的で信頼性
が高い。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、画地条件から判断して効率的な賃貸経営が困難で
あるため試算できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 碧南 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        107,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[103.0]
[108.0]
100
109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          108,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
碧南市の住宅地の不動産市場は落ち着いた動
きとなっているが、物価の高騰や世界情勢等
の影響で不透明感が強く、今後の動向に注視
すべきである。

一般住宅等が見られる住宅地域であり、住環
境は良好であり市内で人気が高いため、地価
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -2.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 碧南 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A碧南07
36
-3
碧南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A碧南07
36
-5
碧南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c A碧南07
36
-1
碧南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8.5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d A碧南07
42
-8
碧南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
109,197  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

106,547 
100
[ 100.7]

105,806 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +8.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 108.0]
     100

114,000 
b (            
78,103  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

77,871 
100
[  78.9]

98,696 

107,000 
c (            
82,781  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

81,564 
100
[  83.3]

97,916 

106,000 
d (            
84,981  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

83,731 
100
[  72.9]

114,857 

124,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -6.0 環境      +4.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -17.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.0 環境     -14.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -6.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     109,000 円/㎡]  



碧南 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 碧南 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  碧南市末広町一丁目52番
1827005103563-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考