別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
津島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津島 -2 愛知県 愛知第5 氏名  不動産鑑定士 和田 重樹   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  1㎡当たりの価格 78,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
59,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
津島市柳原町2丁目12番
②地積
 (㎡)
218  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,176)

1.2:1
住宅

W2
中規模住宅が密集す
る利便性の良い既成
住宅地域
南4.4m市道 水道、ガス、下水 津島

350m
(2)



①範囲 東    90 m、西    30 m、南    60 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北 4.4
m市道
交通

施設
津島駅東方

350m
法令

規制
1住居
(60,176)


⑤地域要因の将
 来予測
津島駅や商業施設から徒歩圏内で利便性及び快適性に優る住宅地域であることから、今後も現状のまま推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            78,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名鉄津島線及び尾西線沿線で、津島市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は津島市及びその周辺
市町並びに名古屋市に勤務する一次取得者層が中心である。津島駅から徒歩圏内の住宅地については、ニーズはあるが
供給が少ない。近隣地域は同駅及び商業施設から徒歩圏内で、利便性及び快適性が良好であるため地価は堅調に推移し
ている。需要の中心となる価格帯は、土地で1500万円程度、新築戸建住宅は3000~3500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存し類似性が高い取引事例から試算しており、求められた価格は市場の実勢
を反映した実証的価格と判断する。画地規模が小さく、共同住宅の建築が困難なため収益還元法の適用は断念したが、
典型的な需要者は利便性及び快適性を重視して市場性に基づき価値判断を行うものと考えられるため比準価格の説得力
は高いと判断した。よって比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           78,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 津島 -3                     ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           78,300 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
住宅建設は全国的には、おおむね横ばいで推
移している。今後は金利動向、建築費高騰、
人手不足、物価高等による影響が懸念される


熟成した既成住宅地域である。地域要因に特
段の変動要因は見られない。



個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.5 % +0.1 %
3 試算価格算定内訳 津島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A津島07
19
-4
津島市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.5m市道、
中間画地




1住居

(60,180)
b A津島07
19
-45
津島市

建付


  
(           ) 
長方形 南4.5m市道、
中間画地




1住居

(60,180)
c A津島06
19
-534
津島市

建付


  
(           ) 
長方形 西9m市道、
北7.2m、角地




1中専

(70,200)
d A津島06
19
-539
津島市

更地


  
(           ) 
長方形 東8.3m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e A津島06
39
-8
津島市

建付


  
(           ) 
袋地等 北2.8m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
76,822  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

76,822 
100
[  95.1]

80,780 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

84,800 
b (            
70,732  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

67,364 
100
[  94.1]

71,588 

75,200 
c (            
78,713  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

78,011 
100
[ 104.9]

74,367 

78,100 
d (            
62,748  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  87.2]

71,959 
100
[ 106.0]

67,886 

71,300 
e (            
35,415  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  70.0]

50,593 
100
[  66.0]

76,656 

80,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境      +3.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -1.0 環境      +2.0
画地     -12.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   -6.0 環境     -22.0
画地     -30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      78,400 円/㎡]  



津島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅の建築が困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 津島 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  津島市柳原町二丁目12番
1814000175809-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
津島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津島 -2 愛知県 愛知第5 氏名  不動産鑑定士 本郷 太郎   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  1㎡当たりの価格 78,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
59,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
津島市柳原町2丁目12番
②地積
 (㎡)
218  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,176)

1.2:1
住宅

W2
中規模住宅が密集す
る利便性の良い既成
住宅地域
南4.4m市道 水道、ガス、下水 津島

350m
(2)



①範囲 東    90 m、西    30 m、南    60 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
.4m市道
交通

施設
津島駅東方

350m
法令

規制
1住居
(60,176)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            78,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名鉄津島線及び尾西線沿線の住宅地域である。需要者は給与所得者等の一般所得者層であり、同
一市内における居住者などの地縁性を有する個人が中心となる。圏外からの転入者は少なく、人口減少、高齢化等と相
まって市況の弱さは見られるものの、対象標準地については最寄り駅から近く利便性が良好であることを要因として地
価は安定している。需要の中心は土地総額で15~20百万円程度、新築戸建で25~30百万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は複数の代替競争関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の
不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用し
ない。本件では、比準価格を基に、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案した上で鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           78,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 津島 -3                     ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           78,300 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金利上昇並びに資材価格高騰の要因により不
動産市況にも一部弱い動きが見られ、地域毎
における不動産価格の二極化が進行している


特別な変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.5 % +0.1 %
3 試算価格算定内訳 津島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A津島06
19
-539
津島市

更地


  
(           ) 
長方形 東8.3m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A津島06
19
-54
津島市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.5m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c A津島07
19
-34
津島市

更地


  
(           ) 
長方形 南4.5m市道、
中間画地




1住居

(60,180)
d A津島06
19
-534
津島市

建付


  
(           ) 
長方形 西9m市道、
北7.2m、角地




1中専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
62,748  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  87.2]

71,959 
100
[ 102.9]

69,931 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

73,400 
b (            
59,524  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

62,657 
100
[  83.4]

75,128 

78,900 
c (            
63,610  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  89.3]

71,232 
100
[  92.2]

77,258 

81,100 
d (            
78,713  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

78,011 
100
[ 102.8]

75,886 

79,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地     -12.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -14.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -4.0
画地     -10.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -4.0 環境      +2.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      78,400 円/㎡]  



津島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 津島 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  津島市柳原町二丁目12番
1814000175809-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考