令和7年1月15日　提出 豊川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.

鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市穂ノ原２丁目１番８外 ②地積 　(㎡) 4,568   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 南10m市道 水道、下水 諏訪町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 諏訪町駅北西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の工業団地であり、今後とも現状を維持して推移していくものと推測される。内陸部に在り交通利便性等も 比較的良好な工業地域で需要は堅調であり、地価水準は当面上昇傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊川市及び三河地域を中心とした県内の工業地域一円である。需要者の中心は、地元の事業者や全 国展開する物流関係や製造業等の法人である。近隣地域は、比較的交通利便性の良好な内陸型の工業団地であり、津波 リスクの回避等より需要は堅調な状況が続いている。市場の中心となる価格帯は、取引当事者の事情のほか、規模の大 小、交通利便性、建物の有無やその状態等より個別的に形成される傾向にあり幅広く中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する複数の成約事例との比較に基づき求めた市場実勢を反映した価格である。収益還元法 は、賃貸市場は未成熟で賃貸用工場の建設想定は合理性に欠けるため適用しなかった。近隣地域においては、自己の業 務目的での需要者が中心であり、価格の意思決定においては市場における取引価格水準を指標にすることが一般的であ ることから、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰や金融市場の動向等より先行き不透 明感はあるものの、自働車産業を主とした製 造業や物流施設等用地を中心に工業地需要は 概ね堅調である。 既成の工場団地であり地域要因に特段の変化 は認められないが、内陸型の工業地は供給不 足の状況が続いており、需要は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％