令和7年1月15日　提出 豊川 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -28 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市大橋町２丁目５６番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小工 場等が見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 豊川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊川駅北東方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高速ＩＣ近くの一般住宅、小工場、倉庫等が混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測す る。地価水準は、概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ飯田線や名鉄名古屋本線及び豊川線沿線の住宅地域一円である。需要者は市内に在住する 一次取得者が中心であるが、一部市外からの転入も見られる。近隣地域は中心市街地からやや離れた外縁部に位置する が、戸建分譲住宅の供給も見受けられ、需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，０００ 万円～１，５００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。収益価格 は、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅の想定が困難であるため試算することができな かった。近隣地域は戸建住宅を主体としており、居住の快適性・利便性に基づき価格形成が行われる地域であることか ら、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [129.3] [100.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は近年ほぼ横這いで、地域経済は 回復傾向にある。地価は全般的に安定してい るが、建築費上昇等による不動産取引への影 響が懸念される。 区画整然とした市外縁部の混在住宅地域で、 地域要因に特段の変動はない。需給バランス は安定的で地価は概ね横ばいで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％