令和7年1月15日　提出 豊川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -20 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市一宮町下新切４５番４６ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか、店 舗等が混在する住宅 地域 南東6m市道 水道 三河一宮 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道　 交通 施設 三河一宮駅南方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心として小店舗等も混在する住宅地域である。駅に近く利便性も良好で需給は安定しているため、 地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市北東部のＪＲ飯田線や名鉄豊川線沿線にある豊川市郊外の住宅地域である。需要者の中心は、市 内在住の住宅取得を目的とする一次取得者であり、隣接市からの転入もみられる。駅周辺の大半は駐車場のためやや繁 華性に乏しく、宅地需要に大きな変化は認められないが、駅徒歩圏内に位置し交通利便性に優れた住宅地域を形成して いる。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万～１２００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い取引事例に基づき試算しており、実証的で説得力を有する。収益価格は、標準地の画地規模が 小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は非現実的であり、試算をしていない。近隣地域は環境や生活利便性が 重視されて価格が形成される住宅地域であり、自用目的の取引が中心のため、取引価格の水準を指標に価格決定されて いる。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.7] [105.0] 100 74,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊川市の人口はほぼ横ばいで推移し、優良住 宅地の住宅需要はやや強含んでいるが、郊外 では緩やかな下落傾向が続き、地価は二極化 の状態にある。 駅周辺は駐車場として長期間利用されており 、周辺の土地利用状況に大きな変化はみられ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％