令和7年1月15日　提出 豊川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -6 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岩田　肇   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市御津町広石日暮２２番１２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 西4m市道 水道、下水 愛知御津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 愛知御津駅北方 800m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では戸建分譲住宅も見受けられる、中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地価水準は安定的に 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊川市郊外の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する市内在住の一次取得者であり 、隣接市からの転入は少ない。最寄駅から徒歩圏に位置し、標準地の周辺には御津庁舎、文化会館、体育館、福祉会館 等の公的機関が建ち並び、生活利便性が良好な住宅地域であるが、土砂災害警戒区域に近い立地もあり、価格上昇まで には至っていない。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する規模の類似性の高い事例から比準しており実証的な価格である。標準地 は画地規模が小さく共同住宅の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住環境や生活利 便性を重視した戸建住宅が多い地域であり、自用目的での取引が中心のため、取引価格の水準を指標に決定されている 。従って、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [120.8] [100.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊川市の人口はほぼ横ばいで推移し、優良住 宅地の住宅需要はやや強含んでいるが、郊外 では緩やかな下落傾向が続き、地価は二極化 の状態にある。 公的機関に近い既存の住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はなく、バイパスの開通が 待たれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％