令和7年1月15日　提出 半田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　小森　洋志   TEL.

鑑定評価額 2,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市日東町１番２８外 ②地積 　(㎡) 89,871   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 北東10m市道、三方路 水道、ガス 半田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   880 ｍ、南   480 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 半田駅東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に大規模工場が建ち並ぶ工業地域で、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛知県内の臨海部に立地する大工場を中心とする工業地域である。需要者の中心は鉄鋼業、自動車関連産 業、セラミック関連産業等の大規模製造業を営む全国的規模の事業者である。臨海部は災害リスクへの懸念等があるも のの、同一需給圏における工業地、物流用地の需要は自動車関連を中心とした生産回復の動き等を背景に堅調である。 需要の中心価格帯は、対象標準地規模の大規模工場地の取引は殆ど見られず、見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の臨海部に存する大規模工場地の事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は大規 模工場の賃貸を想定することが現実的でないため非適用とした。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を採 用し、更に周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は自動車関連を中心に生産活 動が回復しつつあり、設備投資も増加してお り、製造業、物流業関連の工業地需要は堅調 である。 地域要因に特段の変動は認められないものの 、工業地の需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％