別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
半田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
半田 5-6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之   TEL.
鑑定評価額 96,200,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 半田市御幸町７番外
(ＪＲ半田駅前６街区４)		 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 店舗の中に中層の事
務所も見られる駅前
商業地域		 西（駅前広場）県道、南側道 水道、ガス、下水 半田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）県道 交通

施設		 半田駅東方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 半田駅前商業地域であり、土地区画整理事業による仮換地指定され、事業も進捗し始めている。新型コロナの影
響は落ち着いており、地価はやや上昇傾向にあると認められる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は半田市及び周辺市町の駅に近い商業地域である。需要者の中心は地元の中小法人、個人事業主及び不動産
業者等である。名鉄河和線に比べＪＲ武豊線の利便性は劣ることから近隣地域は駅前商業地域として衰退傾向にある。
土地区画整理事業施行中であり完了まで期間が長いが、仮換地指定以降事業が進捗しており、地価は横這いから上昇基
調で推移している。取引規模によるばらつきが大きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗、事務所等の収益物件も見られる駅前の商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮することから、収益性は無
視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内
の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を採用し、収益価格
を参考に留め、更に前年公示価格からの変動率にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　半田（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    107,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 半田市においては、人口は微減傾向、世帯数
は増加傾向にある。新型コロナの影響は概ね
落ち着いており、不動産需要は堅調に推移し
ている。

区画整理中の駅前商業地域であるが、事業も
漸く進捗しつつあり、新型コロナの影響も落
ち着き、地価は上昇に転じている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 半田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ半田０６
１０
-4		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8.2m市道、
南東8m、北5m、
三方路
準工

(70,200)
b Ａ半田０６
１１
-16		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東31m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ半田０７
１０
-9		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
南東12m、
北西6m、
三方路
１住居

(70,200)
d Ａ半田０７
０８
-15		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
北3.3m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e Ａ半田０７
１０
-4		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
58,532 		 100
[  56.5]
103,596 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
72,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,917 		 100
[  75.6]
96,451 
101,000 
c (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.8]
75,815 		 100
[  66.5]
114,008 
120,000 
d (　           ) 
93,543  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
92,709 		 100
[  83.0]
111,698 
117,000 
e (　           ) 
88,608  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
84,345 		 100
[  67.8]
124,403 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



半田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,280,277 
8,019,744 
26,260,533 
24,844,300 
1,416,233 		 （　0.9526）
1,349,104 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     30,661,455 円　　　　（　     35,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
半田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 394.35 ＲＣ4 1,612.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   859 ㎡     25.7 m x   33.8 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗…フロア貸し　２～４階事務所…フロア貸し ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
394.35 
76.9 
303.19 
2,604 
789,507 		 5.0  3,947,535 
2.0  1,579,014 

 2～ 2		 事務所
394.35 
76.9 
303.19 
2,411 
730,991 		 3.0  2,192,973 
2.0  1,461,982 

 3～ 4		 事務所
394.35 
76.9 
303.19 
2,146 
650,646 		 3.0  1,951,938 
2.0  1,301,292 
塔屋
 5～ 5
35.08 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,612.48 
75.2 
1,212.76 

2,821,790 		 10,044,384 
5,643,580 
⑨年額支払賃料      2,821,790 円　×　12ヶ月　＝　      33,861,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,212.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,861,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,741,074 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,080,406 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,044,384 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,422 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,643,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,104,449 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,280,277 円　　　　（　        39,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,411 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
半田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,262,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,044,644 円  　　　       34,821,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      754,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,204,500 円  　　　　    377,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       377,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       377,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,019,744 円　（　　　　　　         9,336 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 377,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,612.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,844,300 円  
（　　　　　        28,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,280,277 円      
②総費用 8,019,744 円      
③純収益　①－② 26,260,533 円      
④建物等に帰属する純収益 24,844,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,416,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,349,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,661,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 半田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　半田市御幸町７番
 1802000234722-0000
2 　半田市御幸町８番
 1802000234724-0000
3 　半田市御幸町８番１
 1802000234725-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
半田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
半田 5-6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.
鑑定評価額 96,200,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 半田市御幸町７番外
(ＪＲ半田駅前６街区４)		 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 店舗の中に中層の事
務所も見られる駅前
商業地域		 西（駅前広場）県道、南側道 水道、ガス、下水 半田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）県道 交通

施設		 半田駅東方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理の進捗に伴い、繁華性の向上が期待される。現状の割安感と将来期待から地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は半田市内の商業地域である。需要者は店舗・営業所等を目的とする地元企業が中心となる。駅前商業地域
であるが、駅正面を除けば小規模な近隣型店舗が多く、繁華性に劣る。長らく衰退傾向にあったが、現在は区画整理が
進行中で、将来期待が高まっている。駅前商業地としては割安感があり、周囲では高値取引も散見され始めた。中心価
格帯は規模や用途による差が大きく、一定の傾向を見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。自用目的の商業地は類似物件の取引価
格が重視され、比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は店舗兼事務所の賃貸を想定したが、賃貸需要の低さから中
層利用が現実的で、低位に試算された。また、収益価格は想定要素が多く不安定な面がある。検討の結果、比準価格を
採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　半田（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    107,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 店舗需要は回復しているが、土地を買ってま
での需要は見られず、半田市の商業地は現状
維持で推移している。


区画整理が進行中であるが、地域要因に大き
な変動はない。ただし、周囲に高値取引が散
見され始めた。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 半田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ半田０６
２１
-511		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ半田０７
０８
-15		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
北3.3m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c Ａ半田０６
２１
-520		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西23m市道、
北西19m、
角地
商業

(100,400)
d Ａ半田０７
０８
-1		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西14.7m国
道、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,246 		 100
[  81.3]
111,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
93,543  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
92,709 		 100
[  83.0]
111,698 
117,000 
c (　           ) 
110,233  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
108,390 		 100
[ 110.8]
97,825 
103,000 
d (　           ) 
97,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,234 		 100
[  94.4]
103,002 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



半田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,868,408 
8,068,097 
27,800,311 
26,491,800 
1,308,511 		 （　0.9526）
1,246,488 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,329,273 円　　　　（　     33,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
半田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 394.35 ＲＣ4 1,612.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   859 ㎡     25.7 m x   33.8 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所のフロア貸し、平面駐車場１０台 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮した標準的なもの
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
394.35 
76.9 
303.19 
2,700 
818,613 		 5.0  4,093,065 
2.0  1,637,226 

 2～ 4		 事務所
394.35 
76.9 
303.19 
2,350 
712,497 		 3.0  2,137,491 
2.0  1,424,994 
塔屋
 5～ 5		 機械室
35.08 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,612.48 
75.2 
1,212.76 

2,956,104 		 10,505,538 
5,912,208 
⑨年額支払賃料      2,956,104 円　×　12ヶ月　＝　      35,473,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,212.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,473,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,821,662 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,611,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,505,538 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,912,208 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,157,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,868,408 円　　　　（　        41,756 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,437 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
半田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,010,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,092,997 円  　　　       36,433,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      744,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,417,000 円  　　　　    402,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,068,097 円　（　　　　　　         9,392 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 402,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,612.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,491,800 円  
（　　　　　        30,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,868,408 円      
②総費用 8,068,097 円      
③純収益　①－② 27,800,311 円      
④建物等に帰属する純収益 26,491,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,308,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,246,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,329,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 半田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　半田市御幸町７番
 1802000234722-0000
2 　半田市御幸町８番
 1802000234724-0000
3 　半田市御幸町８番１
 1802000234725-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考