別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
半田 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
半田 -5 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 浅田 勝利   TEL.
鑑定評価額 29,300,000 円  1㎡当たりの価格 110,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
79,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
半田市清城町2丁目8番12
②地積
 (㎡)
266  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W1
中規模の一般住宅を
中心とする閑静な住
宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 住吉町

1.7km
(2)



①範囲 東    40 m、西   160 m、南    60 m、北   120 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
交通

施設
住吉町駅西方

1.7km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
熟成した住宅地域であり、地域性は現状維持。地価に上昇余地はあるが頭打ちに近づいている。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +9.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           110,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            37,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は半田市西部の区画整然とした住宅地域である。需要者は市内在住の給与取得者層が中心で、周辺市町から
の転入者も見られる。名鉄河和線西側に広がる区画整理済みの住宅地域は市内でも人気が高く、市場価格は高値安定的
に推移している。中心価格帯は土地で2千万円、新築戸建で3.5~4千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は類似性の高い住宅地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。住宅地は類似物件の取引価格が重視さ
れ、比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は賃貸アパートを想定したが、低層利用が現実的であることから低位に
試算された。戸建需要を主とする地域で収益性の観点は希薄と言える。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参
考に留め、鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          107,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 半田(県) -4               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          107,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費の高騰で業者が買い控え、市況は弱含
んでいるが、半田市の住宅地価格に変動は見
られない。


地域要因に特段の変動はなく、地価は安定し
ている。



個別的要因に変動はない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.8 % +2.8 %
3 試算価格算定内訳 半田 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A半田06
11
-14
半田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西8m市道、
南6m、角地




1中専

(60,200)
b A半田07
08
-12
半田市

建付


  
(           ) 
長方形 南12m市道、
東8m、角地




1中専

(70,200)
c A半田06
11
-27
半田市

建付


  
(           ) 
長方形 東8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d A半田06
11
-34
半田市

更地


  
(           ) 
台形 東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e A半田06
21
-518
半田市

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
101,623  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

98,623 
100
[ 102.0]

96,689 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +9.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 109.0]
     100

105,000 
b (            
139,851  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 114.5]

122,996 
100
[ 104.0]

118,265 

129,000 
c (            
95,345  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

95,345 
100
[ 103.0]

92,568 

101,000 
d (            
100,581  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

102,492 
100
[ 101.0]

101,477 

111,000 
e (            
89,820  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

91,077 
100
[  93.8]

97,097 

106,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     110,000 円/㎡]  



半田 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,764,350 

710,377 

3,053,973 

2,601,300 

452,673 
( 0.9742
440,994 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格       10,022,591 円    (      37,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
半田 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 108.43 LS2 216.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   266 ㎡     13.0 m x   20.5 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2階建てアパート(2LDK:約54㎡、全4戸)、駐車場4台 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外廊下・外階段を想定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
共同住宅
108.43 

100.0 

108.43 

1,400 

151,802 
0.0  0 
1.0  151,802 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


216.86 

100.0 

216.86 


303,604 
0 
303,604 
⑨年額支払賃料        303,604 円 × 12ヶ月 =        3,643,248 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      216.86 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,500 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          216,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,643,248 円  ×     5.0 %                          
+            216,000 円  ×     5.0 % =         192,962 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,666,286 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)                   円 ×         %  ×         % =                  円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          303,604 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =           98,064 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,764,350 円    (         14,152 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,440 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,400 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
半田 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 117,000 円           39,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 115,777 円             3,859,248 ×       3.0 %
③公租公課  土地                68,100 円     査定額
 建物               331,500 円           39,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        39,000 円           39,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,000 円           39,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    710,377 円 (               2,671 円/㎡)  (経費率    18.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 39,000,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      216.86 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0667        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0536 ×  40 % + 0.0668 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,601,300 円  
(              9,779 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,764,350 円      
②総費用 710,377 円      
③純収益 ①-② 3,053,973 円      
④建物等に帰属する純収益 2,601,300 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 452,673 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
440,994 円      

  (                          1,658 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              10,022,591 円


(                        37,700 円/㎡)
4 不動産ID 半田 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  半田市清城町二丁目8番12
1802000195755-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
半田 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
半田 -5 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 杉山 信義   TEL.
鑑定評価額 29,300,000 円  1㎡当たりの価格 110,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
79,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
半田市清城町2丁目8番12
②地積
 (㎡)
266  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W1
中規模の一般住宅を
中心とする閑静な住
宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 住吉町

1.7km
(2)



①範囲 東    40 m、西   160 m、南    60 m、北   120 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
住吉町駅西方

1.7km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした住環境が比較的良好な住宅地域であり、特別の変動要因はなく、今後も地価は上昇傾向で推移す
ることが予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +9.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           110,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            37,300 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は半田市西部の区画整然とした住宅地域である。需要者は半田市の地縁的関係を有する者のほか周辺市町を
含めたエリアの個人が中心である。市内でも名鉄河和線より西側に所在する区画整然とした住環境の比較的良好な住宅
地域で人気が高く、需要はやや強含みで、地価は上昇傾向で推移している。土地の総額は2,500万円前後、新築の
戸建物件は3,500万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の属する地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標
に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。一方、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を
標準とし、収益価格を参考として上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          107,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 半田(県) -4               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          107,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
半田市における人口は微減傾向、世帯数は微
増傾向にあるが、不動産需要は堅調であり、
地価は全般的に上昇傾向で推移している。


丘陵地域の良好な住宅地域であり、住宅地の
人気エリアであるため、地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.8 % +2.8 %
3 試算価格算定内訳 半田 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A半田07
08
-12
半田市

建付


  
(           ) 
長方形 南12m市道、
東8m、角地




1中専

(70,200)
b A半田06
11
-27
半田市

建付


  
(           ) 
長方形 東8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c A半田07
11
-5
半田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d A半田07
10
-29
半田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
e A半田07
11
-11
半田市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
139,851  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 114.5]

122,996 
100
[ 110.2]

111,612 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +9.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 109.0]
     100

122,000 
b (            
95,345  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

95,345 
100
[ 101.0]

94,401 

103,000 
c (            
96,586  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

97,552 
100
[ 102.0]

95,639 

104,000 
d (            
66,486  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[  70.0]
100
[ 100.0]

95,360 
100
[  96.0]

99,333 

108,000 
e (            
102,993  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

104,023 
100
[ 100.0]

104,023 

113,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境      +6.0
画地     +14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      -2.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     110,000 円/㎡]  



半田 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,444,183 

642,285 

2,801,898 

2,352,660 

449,238 
( 0.9728
437,019 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格        9,932,250 円    (      37,300 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
半田 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 108.43 LS2 216.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   266 ㎡     13.0 m x   20.5 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専用面積約54㎡の若年層向けファミリータイプで、各階2戸、計4戸の2階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
居宅
108.43 

100.0 

108.43 

1,272 

137,923 
2.0  275,846 
1.0  137,923 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


216.86 

100.0 

216.86 


275,846 
551,692 
275,846 
⑨年額支払賃料        275,846 円 × 12ヶ月 =        3,310,152 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      216.86 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,500 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          216,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,310,152 円  ×     5.0 %                          
+            216,000 円  ×     5.0 % =         176,308 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,349,844 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           551,692 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          275,846 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =           89,098 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,444,183 円    (         12,948 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,310 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,272 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
半田 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 104,100 円           34,700,000 ×       0.3 %
②維持管理費 105,785 円             3,526,152 ×       3.0 %
③公租公課  土地                68,100 円     査定額
 建物               294,900 円           34,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,700 円           34,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円           34,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    642,285 円 (               2,415 円/㎡)  (経費率    18.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      216.86 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0678        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0668 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,352,660 円  
(              8,845 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,444,183 円      
②総費用 642,285 円      
③純収益 ①-② 2,801,898 円      
④建物等に帰属する純収益 2,352,660 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 449,238 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
437,019 円      

  (                          1,643 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                               9,932,250 円


(                        37,300 円/㎡)
4 不動産ID 半田 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  半田市清城町二丁目8番12
1802000195755-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
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備考