令和7年1月15日　提出 瀬戸 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -28 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦   TEL.

鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市道泉町２４番５ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ高台の住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス 尾張瀬戸 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北西方 500m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模に開発された住宅地域で、地域要因に特段の変動も見受けられず、今後も現在の居住環境を維持して推移 していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の瀬戸市を中心に隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、瀬戸市 内の居住者及び地縁的選好性を有する一次取得者である。近時割安感から名古屋市や豊田市等のベッドタウンとしての 性格を持ち、やや広域的な需要者が現れた。最寄り駅徒歩圏内にあるが、急勾配の未整備な街路を利用する地域的特性 を持つ。需要の中心は、土地１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅３，０００万程度までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は瀬戸市内の住宅地域に存する類似性の高い事例であり、実証性の高い比準価格を求めることができ た。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を想定することが困難であるため、試算することができなかっ た。地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であることから、実証 的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [106.0] 100 [128.4] [100.0] 100 55,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から回復途上であり、景気は緩やか に回復している。不透明感が有るなか、地価 は地域によりばらつきもあるが総じて堅調に 推移している。 街路条件が劣るなど居住環境の劣る住宅地域 であるが、駅徒歩圏内のため、相応の需要が 存在している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％