令和7年1月15日　提出 瀬戸 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -27 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市定光寺町９２８番１ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) 国定公(普通) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、農地が混在する住 宅地域 南東9m県道、北東側道 水道 定光寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ県道 交通 施設 定光寺駅東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 国定公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する旧来からの住宅地域であり、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。利便性に 劣ることから需要は乏しく、今後も地価は弱含みで推移していくものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市北部を中心に、隣接市も含む郊外の市街化調整区域に存する住宅地域である。主たる需要者は地縁 性を有する個人が中心であり、転入はあまり見られない。近隣地域は市中心部から距離があるため、居住利便性に劣り 、需要は乏しく、やや衰退傾向にある。市街化調整区域の住宅地域においては取引の個別性が強く、取引価格にも幅が あり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算において採用した取引事例は市街化調整区域の住宅地域に存する類似性の高い事例であり、実証性の高 い価格を求めることができた。経済合理性を有する賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格の試算は行わなかった 。同一需給圏内においては自用の住宅地を求める個人が主たる需要者層となっており、意思決定においては市場性が最 も重視されることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.9] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瀬戸市の人口は緩やかな減少傾向にあるもの の、景気は回復傾向にあり、地価は堅調に推 移している。ただし、利便性の劣るエリアの 需要は乏しい。 瀬戸市中心部から距離のある旧来からの住宅 地域である。利便性に劣り、需要は乏しい。 価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％