鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
一宮 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-6

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　十倉　幸

TEL.

鑑定評価額

59,600,000 円

１㎡当たりの価格

79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市小信中島字郷東４０番外				②地積　(㎡)	750 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）駐車付置義務 (100,200)
	2:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が連たんする路線商業地域	南18m県道、西側道	水道、下水	奥町 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

奥町駅南西方

2.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。既に熟成した地域で、特段開発計画もないことから現状
を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一宮市及び稲沢市内の商業地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は全国的に展開するフランチャイズ
店舗を運営する事業法人や中小規模の飲食店業者等である。郊外の県道沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であ
り、物販・飲食を中心としている。物価高によるコスト転嫁が進んでおらず、採算が悪化する傾向にあることから地価
は弱含みである。地価水準は規模や形状、取引形態によって様々であり把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗も比較的多く見られ、賃料の把握も比較的容易である。商業地の取引事例は個別性が比較的強い中、賃料水準に
基づいて求められた収益価格は一定の規範性があると判断した。また採用した取引事例は不動産市場の実態を反映した
ものであり、求められた比準価格も充分に説得力を有する。以上から比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代
表標準地との検討を経て上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,300 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[110.0]

100
[102.0]

[104.0]
100

79,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

尾張一宮駅周辺の商業地はマンション素地と
しての需要が強いが建築費高騰により高止ま
りしている。旧尾西地区については横ばい又
は下落している。

物販・飲食を中心とした県道沿いの路線商業
地域である。物価高によるコスト転嫁が困難
な業種も見られ、地価は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ一宮０７２６ -13	一宮市		更地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、西4m、角地		近商 (80,200)
b	Ａ一宮０７４５ -34	一宮市		建付地	（　）	台形	北西8.3m市道、南0.6m、二方路		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０６２５ -552	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、南西3.8m、二方路		工業 (60,200)
d	Ａ一宮０６４１ -528	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東8m、角地		商業 (90,400)
e	Ａ一宮０７４５ -13	一宮市		更地	（　）	長方形	東42m国道、西8m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	85,506	100 [ 91.0]	93,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	97,700
b	(　 ) 68,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,037	100 [ 84.1]	80,900		84,100
c	(　 ) 88,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,715	100 [ 118.3]	73,301		76,200
d	(　 ) 85,755	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,954	100 [ 113.3]	74,981		78,000
e	(　 ) 97,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	91,516	100 [ 116.1]	78,825		82,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,100 円／㎡]

一宮 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,372,262	1,620,278	5,751,984	4,179,240	1,572,744	（　0.9752） 1,533,740	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,857,727 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	322.56	Ｓ1	322.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	200 ％	200 ％	750 ㎡	40.4 m x 18.2 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平屋店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	322.56	100.0	322.56	2,027	653,829	5.0	3,269,145
							1.0	653,829
～

～

～

～

計		322.56	100.0	322.56		653,829		3,269,145
								653,829

⑨年額支払賃料	653,829 円　×　12ヶ月　＝　 7,845,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,845,948 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 627,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,218,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,269,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 653,829 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 123,914 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,372,262 円　　　　（　 9,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,027 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,400 円	61,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	235,378 円	7,845,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 499,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 519,300 円	61,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,100 円	61,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,100 円	61,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,620,278 円　（　　　　　　 2,160 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,100,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 322.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,179,240 円（　　　　　 5,572 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,372,262 円
②総費用	1,620,278 円
③純収益　①－②	5,751,984 円
④建物等に帰属する純収益	4,179,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,572,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,533,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,857,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市小信中島字郷東４０番	1801000074006-0000
2	一宮市小信中島字郷東４１番	1801000074008-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
一宮 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-6

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　武藤　信吾

TEL.

鑑定評価額

59,900,000 円

１㎡当たりの価格

79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市小信中島字郷東４０番外				②地積　(㎡)	750 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）駐車付置義務 (100,200)
	2:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が連たんする路線商業地域	南18m県道、西側道	水道、下水	奥町 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

奥町駅南西方

2.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

県道大垣一宮線に沿った路線商業地である。不採算店舗の退店はあるものの、新規出店は途切れることなく見ら
れるため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一宮市を含む尾張北部の路線商業地域である。主な市場参加者は地縁を持つ企業及び個人事業者、ロード
サイド型の飲食・物販店舗等が考えられる。県道大垣一宮線に沿って展開される路線商業地であり、一定の撤退もある
ものの、それに替わる新規出店も見られることから、一定の需要は見込まれ、地価は安定していると思われる。市場に
おける土地需要の中心は、業種・業態によって需要する画地規模が異なるため、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性
に着目した価格であるが、予測の不確実性が認められるため、最終的には市場における土地取引事例を勘案の上、取引
を行う傾向にある。このため収益価格の相対的信頼性はやや低いと判断する。従って、市場性を反映し実証的である比
準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地価格との均衡等も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,300 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[110.0]

100
[100.9]

[104.0]
100

80,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善する下で、個人消費は
持ち直しの動きが見られる。建築コストの高
騰、金融資本市場の動向が市場に与える影響
に留意が必要。

県道大垣一宮線に沿った路線商業地域である
。地域要因に特段の変動はなく、繁華性等に
変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０７４５ -43	一宮市		更地	（　）	台形	北東11.8m市道、南5.4m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ａ一宮０６２５ -552	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、南西3.8m、二方路		工業 (60,200)
c	Ａ一宮０６２５ -507	一宮市		更地	（　）	ほぼ台形	北30m市道、西20m、角地		準住居 (70,200)
d	Ａ一宮０７４５ -13	一宮市		更地	（　）	長方形	東42m国道、西8m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,564	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	105,772	100 [ 136.9]	77,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	80,400
b	(　 ) 88,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,715	100 [ 112.5]	77,080		80,200
c	(　 ) 128,557	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	116,870	100 [ 149.8]	78,017		81,100
d	(　 ) 97,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	91,516	100 [ 119.2]	76,775		79,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +49.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +44.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,400 円／㎡]

一宮 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,292,251	1,582,924	5,709,327	4,015,080	1,694,247	（　0.9752） 1,652,230	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	37,550,682 円　　　　（　 50,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	322.56	Ｓ1	322.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	200 ％	200 ％	750 ㎡	40.4 m x 18.2 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し独立店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	322.56	100.0	322.56	2,005	646,733	5.0	3,233,665
							1.0	646,733
～

～

～

～

計		322.56	100.0	322.56		646,733		3,233,665
								646,733

⑨年額支払賃料	646,733 円　×　12ヶ月　＝　 7,760,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,760,796 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 620,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,139,932 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,233,665 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 646,733 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 122,569 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,292,251 円　　　　（　 9,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,048 円/㎡　月額支払賃料（　 2,005 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,800 円	58,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	232,824 円	7,760,796　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 499,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,582,924 円　（　　　　　　 2,111 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 322.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,015,080 円（　　　　　 5,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,292,251 円
②総費用	1,582,924 円
③純収益　①－②	5,709,327 円
④建物等に帰属する純収益	4,015,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,694,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,652,230 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,550,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市小信中島字郷東４０番	1801000074006-0000
2	一宮市小信中島字郷東４１番	1801000074008-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考