令和7年1月15日　提出 一宮 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -46 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.

鑑定評価額 466,000,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市栄１丁目１番１５ ｢栄１－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 駐車場整備地区 地区計画等 (100,600) 不整形 1:2 共同住宅 ＲＣ14 高層マンション、事 務所ビル等が混在す る地域 西36m市道、南側道 水道、ガス、下水 尾張一宮 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３６ｍ市道 交通 施設 尾張一宮駅北方 500m 法令 規制 商業 (100,600) 防火  駐車場整備地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の高い尾張一宮駅徒歩圏内で画地規模及び容積率の大きい分譲マンション適地は希少性があり、暫く は堅調な需要が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              298,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市及び隣接市並びに名古屋市北西部のエリアにおいて、分譲マンションの建設が可能な地域である 。需要者の中心は分譲マンション素地の取得を目的とするデベロッパーである。特に尾張一宮駅徒歩圏内において画地 規模が大きく、かつ容積率の高いマンション適地は希少性があるため、高値での取引が続いている。需要の中心となる 価格帯は、個別的に形成される傾向にあるため、一概には言い難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に関する典型的な市場参加者の関心は開発分譲によって得られる利潤であることを考えると、取引市場の実 態を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格は二価格共に高い説得力を有する。よって本件では市 場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格を相互に関連づけ、他の標準地との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    310,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、居住環境に優れた尾張一宮駅周辺の 住宅地の需要は堅調である。尾張一宮駅周辺 で購入出来ない層が外延部へ広がりを見せて いる。 分譲マンション、賃貸マンション並びに事務 所等が建ち並ぶ駅周辺の地域であり、開発素 地の需要は引き続き堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％