令和7年1月15日　提出 一宮 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -44 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市あずら２丁目１６番４ ｢あずら２－１６－３－２｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が見られる 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 妙興寺 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 妙興寺駅東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主として、店舗兼住宅もみられる旧来からの住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく今後も現 況を維持したまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で一宮市及び隣接市内に位置する住宅地域の圏域である。主たる需 要者は一宮市及び名古屋市並びに周辺市に勤務する一次取得者層である。標準地の周辺地域は最寄駅から徒歩圏外では あるが、一宮市の中心市街地の地価上昇の波及効果から、地価の上昇傾向が認められる。中心となる価格帯は、土地で １２００万円程度、新築戸建物件で２８００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は一般住宅の中に店舗兼住宅等が見られる住宅地域に存する。比準価格は市場性を反映した実証的価格である。 画地規模が小さく、経済合理的にみて賃貸住宅の建設を想定することが困難なため収益還元法の適用を断念した。典型 的な需要者は自己利用目的での一次取得者であり、市場性に基づき価値判断を行うものと思料されるため比準価格の説 得力は高いと判断した。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [100.0] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建設は全国的には、おおむね横ばいで推 移している。今後は金利動向、建築費高騰、 人手不足、物価高等による影響が懸念される 。 地域要因に影響を与える特段の変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％