鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
一宮 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 -38

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　倉橋　克弘

TEL.

鑑定評価額

346,000,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市神山２丁目１２番４外｢神山２－１２－２３｣				②地積　(㎡)	2,033 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.2	共同住宅ＲＣ13	共同住宅のほか一般住宅等が見られる住宅地域	北11m市道、背面道	水道、ガス、下水	尾張一宮 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅西方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

周辺はマンションのほか、量販店等も見られる地域であり、当面は現状での推移が見込まれる。最寄り駅までの
距離は若干あるが人気の小中学区に立地し、地価は底堅く推移している。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 169,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾張西部を中心に、分譲マンション適地の存する範囲である。需要者はマンション分譲を企図するデベロ
ッパー、不動産会社等である。尾張西部のマンション需要は、総じて堅調であり、依然として、希少性のある、駅近の
マンション適地は、高値での取引が続いている。取引の中心となる価格帯は、立地条件や開発規模等により様々であり
、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、マンション立地可能な取引事例を採用し試算したもので取引の実態を反映し実証的である。開発法による
価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目したものであり、開発計画には想定要素も認められるが、対象標準地のよ
うな大規模画地では説得力のある手法である。したがって、比準価格と開発法による価格を関連付けるとともに代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 -46 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.9]

100
[188.1]

[100.9]
100

170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は依然回復期にあるが、物価上昇の懸念
等により、経済の不確実性が高まっている。
マンション適地の需要は一宮駅周辺を中心に
堅調である。

目立った地域要因の変化はなく、安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０６４１ -555	一宮市		更地	（　）	長方形	北東15m県道、中間画地		工業 (70,200)
b	Ａ一宮０７４５ -17	一宮市		更地	（　）	不整形	西15m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	Ａ一宮０６２５ -513	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、南東4m、二方路		１住居 (70,200)
d	Ａ一宮０６４３ -20	一宮市		更地	（　）	長方形	東18.2m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ａ清須０６３４ -528	清須市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,252	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,718	100 [ 82.8]	175,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 153,467	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,992	100 [ 98.2]	161,906		163,000
c	(　 ) 116,641	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	126,076	100 [ 74.5]	169,230		171,000
d	(　 ) 114,925	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,418	100 [ 75.0]	168,557		170,000
e	(　 ) 125,285	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,299	100 [ 77.3]	169,856		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

一宮 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の適正な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,752,196,131	1,409,249,466	12	570,000	3,780.00	330,000	4,276.20
⑧開発法による価格	342,946,665 円　　　　（　 169,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,033 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,033.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
419.30 ㎡	4,276.20 ㎡	4,061.80 ㎡	214.40 ㎡	3,780.00 ㎡	ＲＣ・13F ( 48 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 20.6 ％）	（ 210.3 ％）	（ 199.8 ％）	（ 10.5 ％）	（ 88.40 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	45.4 ｍ 50.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

570,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 570,000 円／㎡　　×　　 3,780.00 ㎡　　＝　　　　 2,154,600,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,154,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 343,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 343,200 円／㎡　　×　　　 4,276.20 ㎡　　＝　　　　 1,467,591,840 円
	⑤a開発負担金	140,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,154,600,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 215,460,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,683,191,840 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	107,730,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 98,950,005 円
	販売総額(2期)	107,730,000 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 92,626,254 円
	販売総額(3期)	1,939,140,000 円	( 90 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,560,619,872 円
収入合計		－	－	－	－	1,752,196,131 円
支出	建築工事費(1期)	146,759,184 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 138,672,753 円
	建築工事費(2期)	146,759,184 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 128,590,397 円
	建築工事費(3期)	1,174,073,472 円	( 80 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 944,894,330 円
	開発負担金	140,000 円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　 140,000 円
	販売管理費(1期)	129,276,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 122,152,892 円
	販売管理費(2期)	86,184,000 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 74,799,094 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,409,249,466 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,752,196,131 円　　－　　　　　　 1,409,249,466 円　　＝　　　　　 342,946,665 円 169,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

一宮 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市神山二丁目１２番４	1801000431193-0000
2	一宮市神山二丁目１２番１２	1801000431201-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
一宮 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 -38

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　児玉　和久

TEL.

鑑定評価額

346,000,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市神山２丁目１２番４外｢神山２－１２－２３｣				②地積　(㎡)	2,033 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.2	共同住宅ＲＣ13	共同住宅のほか一般住宅等が見られる住宅地域	北11m市道、背面道	水道、ガス、下水	尾張一宮 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅西方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は共同住宅のほか、一般住宅等が見られる混在住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状
のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 166,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一宮市及び稲沢市を中心とする西尾張地区のマンション建築が可能な地域。需要者の中心は同一需給圏内
でマンション分譲を行う開発業者等である。尾張一宮駅周辺のマンション人気は高く、業者間の用地取得競争は激しい
が、建築費高騰の影響により分譲価格は上昇しており、マンションの販売状況はやや厳しくなっている。なお、マンシ
ョン用地の取引は少なく、取引価格も規模や立地条件により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はマンション建設が可能な規模の取引事例から求めており、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である
。開発法による価格は一般的な事業計画を想定し、建築費の高騰や最近の販売状況を考慮して求めており、想定要素を
含むが、投資採算性を反映した理論的な価格である。よって、本件においては比準価格と開発法による価格の規範性を
同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 -46 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.9]

100
[188.1]

[100.9]
100

170,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰の影響で、住宅購入に慎重な動き
もあるが、尾張一宮駅周辺のマンション需要
は堅調である。

尾張一宮駅西側の混在住宅地域で、立地に優
れ、居住環境は概ね良好である。市場での人
気は高く、需要は堅調で、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０６４１ -555	一宮市		更地	（　）	長方形	北東15m県道、中間画地		工業 (70,200)
b	Ａ一宮０７２６ -16	一宮市		更地	（　）	長方形	南18m県道、東2.6m、北2.7m、三方路		近商駐車付置義務 (90,200)
c	Ｂ一宮０６２９ -501	一宮市		建付地	（　）	不整形	東8.8m市道、北6.4m、北西5.6m、三方路		準工 (70,200)
d	Ａ稲沢０６４０ -537	稲沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北15m市道、東12m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,252	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,718	100 [ 87.4]	166,725	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 181,512	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	196,827	100 [ 99.9]	197,024		199,000
c	(　 ) 111,807	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	110,286	100 [ 70.9]	155,551		157,000
d	(　 ) 189,260	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	182,951	100 [ 104.1]	175,745		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

一宮 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,735,724,214	1,398,055,326	12	570,000	3,780.00	335,000	4,276.20
⑧開発法による価格	337,668,888 円　　　　（　 166,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,033 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,033.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
419.30 ㎡	4,276.20 ㎡	4,061.80 ㎡	214.40 ㎡	3,780.00 ㎡	ＲＣ・13F ( 48 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 20.6 ％）	（ 210.3 ％）	（ 199.8 ％）	（ 10.5 ％）	（ 88.40 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	45.4 ｍ 50.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

570,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 570,000 円／㎡　　×　　 3,780.00 ㎡　　＝　　　　 2,154,600,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,154,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 335,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 345,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 345,050 円／㎡　　×　　　 4,276.20 ㎡　　＝　　　　 1,475,502,810 円
	⑤a開発負担金	140,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,154,600,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 215,460,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,691,102,810 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	107,730,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 98,950,005 円
	販売総額(2期)	107,730,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 90,891,801 円
	販売総額(3期)	1,939,140,000 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,545,882,408 円
収入合計		－	－	－	－	1,735,724,214 円
支出	建築工事費(1期)	147,550,281 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 139,420,261 円
	建築工事費(2期)	147,550,281 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 128,058,889 円
	建築工事費(3期)	1,180,402,248 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 941,016,672 円
	開発負担金	140,000 円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　 140,000 円
	販売管理費(1期)	129,276,000 円	( 60 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 118,740,006 円
	販売管理費(2期)	86,184,000 円	( 40 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 70,679,498 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,398,055,326 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,735,724,214 円　　－　　　　　　 1,398,055,326 円　　＝　　　　　 337,668,888 円 166,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

一宮 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市神山二丁目１２番４	1801000431193-0000
2	一宮市神山二丁目１２番１２	1801000431201-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考