令和7年1月15日　提出 一宮 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -36 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市木曽川町黒田七ノ通り９６番２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅等の他、 農地も見られる郊外 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 新木曽川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 新木曽川駅東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる既成の住宅地域である。地域の価格形成に特段の影響を及ぼす変動要因はなく、当面は現状維持 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね一宮市木曽川町周辺に存する住宅地域であり、需要者の中心は地縁性のある個人である。街路環境 はやや劣るが、大型商業施設等への接近性には恵まれ、居住環境も概ね整っていることから、需要は堅調に推移してい る。需要の中心となる価格帯は、土地が１，０００万円程度、新築分譲住宅が３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、一宮市木曽川町周辺の住宅地域に存する事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益 価格は、画地規模も小さく、賃貸市場も成熟していない地域で、賃貸用住宅の建設を想定することは、経済合理性を欠 くため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格を 標準とし，代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [125.5] [105.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は依然回復期にあるが、物価上昇の懸念 等により、経済の不確実性が高まっている。 一宮市郊外部住宅地の地価は堅調に推移して いる。 大型商業施設が近く、住環境が整備されつつ ある住宅地域であり、市中心部の住宅地の需 要の高まりから地価は上昇傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％