別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
一宮 -33 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 -33 愛知県 愛知第5 氏名  不動産鑑定士 安田 商基   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  1㎡当たりの価格 82,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
62,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
一宮市三ツ井2丁目2番4
「三ツ井2-2-4」
②地積
 (㎡)
183  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2.5
住宅

LS2
一般住宅のほかに事
業所等が見られる住
宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 妙興寺

4.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   100 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   8
m市道
交通

施設
妙興寺駅東方

4.0km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。相対的値
頃感がみられる住宅地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            82,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、圏域在住の一次取得者である。市場における土
地需要の中心は、面積は40~50坪程度、価格は1000~2500万円程度である。一宮駅周辺の旺盛な住宅地需
要の波及もみられ、中心部外縁の住宅地需要も堅調に推移している。近隣地域は、市中心部からはやや離れた立地にあ
るものの、区画整理済みの住宅地域で、相対的な値頃感もみられることから、需要は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地
条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住
宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、
代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 一宮 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        105,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[100.0]
100
[132.3]
[100.0]
100
81,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
雇用・所得環境が改善するなか、不動産市場
も堅調に推移してきたが、建築費の高騰や今
後の金融引き締めに伴う需要の減退に留意す
る必要がある。

特に大きな地域的特性の変化は見られない。




個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -1.0
環境       +35.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.1 %  %
3 試算価格算定内訳 一宮 -33 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A一宮06
25
-515
一宮市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北9.5m市道、
西6.4m、角地




準工

(70,200)
b A一宮06
25
-527
一宮市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c A一宮07
26
-29
一宮市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




準工

(60,200)
d A一宮07
45
-14
一宮市

更地


  
(           ) 
不整形 南8m市道、
東8m、
北西7.1m、
三方路


準工

(70,200)
e A一宮07
45
-15
一宮市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6m市道、
東8m、角地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
69,196  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

67,732 
100
[  83.8]

80,826 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

80,800 
b (            
72,941  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

70,718 
100
[  93.9]

75,312 

75,300 
c (            
88,531  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

89,328 
100
[ 102.0]

87,576 

87,600 
d (            
82,894  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[  99.2]

84,482 
100
[ 102.9]

82,101 

82,100 
e (            
91,625  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

84,745 
100
[  99.9]

84,830 

84,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -17.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      -0.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      +3.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      82,000 円/㎡]  



一宮 -33 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 一宮 -33 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  一宮市三ツ井二丁目2番4
1801000486254-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
一宮 -33 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 -33 愛知県 愛知第5 氏名  不動産鑑定士 足立 哲実   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  1㎡当たりの価格 82,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
62,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
一宮市三ツ井2丁目2番4
「三ツ井2-2-4」
②地積
 (㎡)
183  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2.5
住宅

LS2
一般住宅のほかに事
業所等が見られる住
宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 妙興寺

4.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   100 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   8
m市道
交通

施設
妙興寺駅東方

4.0km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
街区整然とした戸建住宅を主とする住宅地域であり、地域の熟成度は高い。現在特段の地域的変動要因はなく、
当面は現状推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            82,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市の南東部、一宮IC周辺の市街化区域内における住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者層の個
人と推測する。街区整然とした住宅地域であるが、市中心部及び最寄駅から距離があるため取引件数は少ない。市内中
心部の住宅地の地価高騰と相対的割安感から地価の上昇が継続している。中心となる価格帯は土地で1200万円~1
500万円前後、新築戸建住宅で2500万円~3300万円前後であるが、取引価格には幅が見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益還元法を非適用としたため、取引事例比較法1手法のみの適用であるが、取引事例比較法では周辺類似地域におけ
る規範性を有する取引事例から比準価格を算出した。周辺地域は自用目的の需要が中心であり、収益性が市場参加者の
価格判断に与える影響は限定的であり、不動産市場における比準価格の客観性、価格説得性は高いと判断する。よって
比準価格を採用し、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 一宮 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        105,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[100.0]
100
[131.3]
[100.0]
100
82,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金利が上昇局面にあり、需要の堅調な一部の
地域を除き、全般に不動産市場への影響が広
範囲に見られる。地価の二極化が継続してい
る。

市内中心部の住宅地の地価上昇が波及してお
り、地価の相対的割安感から需要は堅調であ
る。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -1.0
環境       +34.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.3 %  %
3 試算価格算定内訳 一宮 -33 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A一宮06
25
-527
一宮市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地




準工

(60,200)
b A一宮07
45
-15
一宮市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6m市道、
東8m、角地




準工

(60,200)
c A一宮07
45
-14
一宮市

更地


  
(           ) 
不整形 南8m市道、
東8m、
北西7.1m、
三方路


準工

(70,200)
d A一宮07
33
-38
一宮市

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
72,941  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

70,718 
100
[  90.9]

77,798 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

77,800 
b (            
91,625  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

84,745 
100
[ 101.9]

83,165 

83,200 
c (            
82,894  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[  99.2]

84,482 
100
[ 102.9]

82,101 

82,100 
d (            
78,647  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

81,164 
100
[ 100.0]

81,164 

81,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      -0.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      82,200 円/㎡]  



一宮 -33 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模の制約により、経済合理性に適った共同住宅の建設を想定することが困難であるため収益還元法は非適
用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 一宮 -33 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  一宮市三ツ井二丁目2番4
1801000486254-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考