令和7年1月15日　提出 一宮 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -27 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市木曽川町門間字東島海２４番 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、農地等が混在する 住宅地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 石刀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 石刀駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅を主体とする既成住宅地域である。周辺ではミニ開発等による宅地化が進んでおり、当地 域内に存する農地等についても宅地転換が見込まれるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧木曽川町を中心とする一宮市郊外部及びその周辺の住宅地域である。需要者は、圏内に居住する第一 次取得層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。市内中心部から距離があり、また、駅から徒歩限界圏付近に 位置し利便性にやや劣るものの、価格に割安感が認められることもあって、堅調な需要が認められる。市場の中心価格 帯は、土地で１，０００万円前後程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。 収益価格は、標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件では、近隣地域 は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び 代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [125.5] [105.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇や建築費高騰等が市場に影響を与え る中、駅距離や居住環境が良好な住宅地に対 する需要は堅調である。但し、郊外部では弱 さも認められる。 旧一宮市と旧木曽川町の境付近に位置する既 成住宅地域である。周囲ではミニ開発等が散 見され、農地の宅地化が進んでいる。地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％